2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》。那么這個(gè)萬(wàn)眾翹首以盼的REITs到底是什么？REITs，其英文全稱是Real Estate Investment Trusts，翻譯過(guò)來(lái)就是房地產(chǎn)投資信托?？梢詫EITs看作是一個(gè)由專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理投資房地產(chǎn)的上市公司，投資者可以像買(mǎi)賣(mài)股票一樣自由買(mǎi)賣(mài)它。接下來(lái)，錢(qián)如故這篇文章就和大家分享下REITs和房地產(chǎn)投資有什么區(qū)別？

第1：REITs和房地產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)

顧名思義，REITs所投資的領(lǐng)域主要是房地產(chǎn)。我們知道房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有:

1. 具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流

比如寫(xiě)字樓或者酒店，每年出租所收取的租金是相對(duì)穩(wěn)定的。

2.保值增值能力強(qiáng)

房地產(chǎn)在全世界基本被當(dāng)做一種防通脹的資產(chǎn)，并且在絕大多數(shù)市場(chǎng)周期里，房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的表現(xiàn)呈現(xiàn)相對(duì)較低的關(guān)聯(lián)性。15年A股股災(zāi)的時(shí)候，整個(gè)金融市場(chǎng)一片風(fēng)聲鶴唳，而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻熱火朝天。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年1-11月商品住宅成交面積同比大幅上漲28.5%。然而，直接投資房地產(chǎn)對(duì)于大多數(shù)普通投資者來(lái)說(shuō)有其痛點(diǎn)：

1.投資金額大

一套房子動(dòng)輒上百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，即使是首付3成，也是一筆不小的開(kāi)支。

2.交易稅費(fèi)高，程序多

房地產(chǎn)成交過(guò)程中各種稅費(fèi)以及手續(xù)都相對(duì)繁瑣。

3.變現(xiàn)難，房地產(chǎn)流動(dòng)性相對(duì)沒(méi)那么好。

有時(shí)急需用錢(qián)，等著房地產(chǎn)交易，時(shí)間上會(huì)來(lái)不及。所以，為了解決以上對(duì)于普通投資者投資優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)的痛點(diǎn)，并結(jié)合房地產(chǎn)本身的優(yōu)點(diǎn)，REITs這樣的產(chǎn)品就應(yīng)運(yùn)而生。其出現(xiàn)的時(shí)間不到60年，最先是由美國(guó)國(guó)會(huì)于1960年簽署立法，批準(zhǔn)后設(shè)立。

經(jīng)過(guò)這幾十年的發(fā)展，美國(guó)的REITs市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)上萬(wàn)億美元規(guī)模的市場(chǎng)。2019年全球REITs市值達(dá)到了約2萬(wàn)億美元，美國(guó)的市場(chǎng)規(guī)模為1.33萬(wàn)億。2002-2019期間，全球REITs市值從2312億美元增長(zhǎng)到2.09萬(wàn)億美元，CAGR（復(fù)合年增長(zhǎng)率）達(dá)13.8%。由于其能帶給投資者穩(wěn)定的長(zhǎng)期現(xiàn)金流，且具有低風(fēng)險(xiǎn)和較高回報(bào)的收益特征，國(guó)際上的養(yǎng)老投資機(jī)構(gòu)越來(lái)越多地將目光投向REITs，美國(guó)的公共養(yǎng)老金和私營(yíng)的養(yǎng)老金等大量買(mǎi)入REITs產(chǎn)品。我們知道養(yǎng)老基金非常注重投資的安全性，這從側(cè)面體現(xiàn)出REITs是一種穩(wěn)健的投資品種。

第2：REITs和房地產(chǎn)股票的差異？

那直接買(mǎi)房地產(chǎn)公司的股票，是不是也能有這樣的效果？先來(lái)分析一下REITs和房地產(chǎn)股票的差異。

業(yè)務(wù)范圍：REITs主要投資于能帶來(lái)租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且90%以上的總收入必須與房地產(chǎn)相關(guān)；而房地產(chǎn)公司收入來(lái)源無(wú)硬性要求，主業(yè)甚至可以變更。

派息比率：各國(guó)規(guī)定REITs每年需要將90%可分配收入給份額持有人，而房地產(chǎn)公司對(duì)股息分配無(wú)強(qiáng)制要求，A股有的房地產(chǎn)公司“鐵公雞”甚至連續(xù)十幾年不分配股息。

借貸比率：REITs在美國(guó)沒(méi)有限制，在香港借貸比率規(guī)定不能超過(guò)總資產(chǎn)的45%，總體而言都是處于比較低的水平。而房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率比較高，通常在60%以上。

稅收方面：REITs一般免企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)公司不免企業(yè)所得稅。

與股市的相關(guān)性：REITs的收益特征讓其呈現(xiàn)弱相關(guān)關(guān)系，有自己相對(duì)獨(dú)立的走勢(shì)；房地產(chǎn)公司的表現(xiàn)則與股市強(qiáng)相關(guān)，易受到大盤(pán)波動(dòng)的影響。