在之前的文章中，錢如故曾和大家分享過房地產(chǎn)已經(jīng)告別了躺著買就掙錢的時代了，未來買房子要多做分析，區(qū)位更重要了。同時，也告訴大家，要善于利用「負債」，這個「負債」其實就是房地產(chǎn)的投資杠桿?？赡苡泻芏嗳瞬惶靼走@句話的含義，錢如故這篇文章就詳細的和大家分享下投資中的杠桿是什么意思，怎么借助房地產(chǎn)杠桿投資？

第1：什么是杠桿？

杠桿指的是什么呢？大家一定記得物理學上阿基米德的那句話：如果給我一根足夠長的杠桿和一個支點，我就能撬動地球。杠桿在物理學上是“力”的放大，在投資領域也是一樣的，用小資金撬動大資金，那就是杠桿。

從這個角度理解，金融的本質(zhì)其實就是提供杠桿，比如向銀行借錢、通過保險資金平衡風險、利用股票進行融資融券等。杠桿就像一個“放大鏡”，它給了投資能力強的人去賺取更多錢的機會，也會讓投資能力弱的人虧損更多錢。所以，從大的方面來說，金融杠桿提供了一個機會，讓投資能力強的人從投資能力弱的人那里借取資金，并創(chuàng)造更大的財富。

比如，投資能力弱的普通老百姓選擇把錢存在銀行里，銀行再把錢轉借給企業(yè)或其他個人，這就完成了一次典型的資金杠桿操作。

那什么樣的杠桿是好的杠桿呢？

成本低、期限長、不強制平倉。對于投資來說，利用杠桿通常就是意味著借錢，借錢就要給付利息，并且逐步償還借款本金。因此，資金成本越低、期限越長的資金，對你的投資越有利。強制平倉指的是當你的虧損超過借錢付出的本金的時候，借錢給你的機構會自動平倉交易止損（也就是你的本金就沒了）。

對大多數(shù)普通人來說，很難接觸到好的杠桿機會（成本低、期限長、不強制平倉），也缺乏駕馭杠桿的能力。公司可以發(fā)行債券、可以憑借信用以較低利率取得銀行長期貸款資金，這些就是普通人接觸不到的“好杠桿”。

很多投資大師的成功都離不開杠桿，比如索羅斯會使用期貨、遠期合同這樣的杠桿投資工具。巴菲特最愛用的杠桿是“保險浮存金”，巴菲特旗下有很多保險公司，為他的投資提供了源源不斷的保險浮存金，這是一種無需付利息、支付也相對穩(wěn)定的長期資金，是非常好的杠桿資金。

第2：房貸是比較好的投資杠桿

根據(jù)上面的定義，房貸其實是大部分普通人能接觸到的好的杠桿。房貸的時間期限一般都比較長，20～30年，這是非常長的時間。其次利率相對來說并不高，一般是基準利率，如果還有公積金貸款的話，那成本就更低了。最后就是“不強制平倉”，你只要能正常還房貸，銀行也不會因為房屋貶值了就把你的資產(chǎn)收走。

從這幾個方面來看，房貸真的就是非常好的杠桿了，尤其在過去20年中國城市化發(fā)展最快的時候，通貨膨脹也相對較快，“買房+杠桿”是非常“賺錢”的投資，大家也都深有體會。

即使到目前，大部分一線、二線城市房價都已經(jīng)比較高了，房貸依然還是比較好的杠桿，尤其是“首套房+公積金貸款”，這是你實現(xiàn)財富保值增值的非常好的機會，每個人都應該盡早利用起來。

第3：如何有效撬動房地產(chǎn)投資杠桿？

接下來，我們看看如何才能有效提升房地產(chǎn)投資杠桿？給大家總結幾個方向：時間越早越好、期限越長越好、利率越低越好、位置越核心越好。

時間越早越好，這是基于對未來通脹及房價進一步上漲的預期，因為中國的城市化還在繼續(xù)，人口還在聚集，所以核心城市的房價未來會進一步上升。雖然我們也說了，目前國家的總體政策是“房住不炒”，但大家要明白，“房住不炒”不是為了降房價，而是防止投機客推動房價過快上漲，本質(zhì)上房價未來還是上漲的。所以，年輕人有機會應該要盡早上車。

期限越長越好，貸款期限越長，金錢的復利效應就越明顯，通貨膨脹的作用也越顯著。我們都知道20年前100塊錢能買很多東西，而現(xiàn)在也就是買一次零食。20年前的房貸月供可能是幾百塊，當時覺得很多，隨著時間的推移，現(xiàn)在就感覺像“免費”一樣了。

利率越低越好，在通貨膨脹的時間效應下，利率越低你付出的成本就越低，房產(chǎn)投資就越劃算，大體上預期未來通脹能抵消掉一半左右的房貸利息。一般來說，首套房的貸款期限長、還款利率低，尤其是有公積金貸款的情況下，因此首套房在盡可能的情況下把公積金貸款額度用滿、把期限用到最長。

位置越核心越好，我們說過，房地產(chǎn)投資已經(jīng)過了怎么買都賺的時代了，今后決定未來房價的最重要因素是位置，哪里的位置好呢，核心城市的核心地段。什么是核心城市，一線城市、新一線城市，長三角、珠三角區(qū)域的城市，強省會城市等，舉例來看，城市包括北京、深圳、上海、廣州、杭州、成都、南京、蘇州、重慶、武漢、鄭州、西安、佛山、東莞、寧波、合肥等等。

哪里是核心地段呢？城市的核心商圈、學區(qū)、地鐵臨近位置等等。要注意的是，如果不是一線城市、強省會城市等，要注意看似前景很好的“城市高新發(fā)展區(qū)”，前些年，很多中小城市都在跟風建設城市新區(qū)，但是人口增長與經(jīng)濟發(fā)展跟不上，招商引資很難見效，最終會淪為房價的“陷阱”區(qū)。

本文小結一下，杠桿指用小資金撬動大資金，好的杠桿意味著成本低、期限長、不強制平倉；房貸是比較好的杠桿，尤其是“首套房+公積金貸款”；有效提升房地產(chǎn)投資杠桿，可以從幾個方向入手：時間越早越好、期限越長越好、利率越低越好、位置越核心越好。