在這個(gè)信息爆炸的時(shí)代，我們經(jīng)常會(huì)聽到REITs這個(gè)詞。REITs是房地產(chǎn)投資信托基金，是一種能夠讓投資者通過購買不動(dòng)產(chǎn)來獲取分紅的投資方式?；仡橰EITs的歷史，可以看到這種投資方式在西方國家已經(jīng)非常普及。而在我國，REITs的發(fā)展起步較晚，直到2018年底，我國才頒布了首個(gè)REITs試點(diǎn)基金。雖然REITs在我國的發(fā)展還處于初期，但是對(duì)于想要進(jìn)軍房地產(chǎn)投資的投資者來說，REITs絕對(duì)是一個(gè)值得考慮的投資選擇。本文將從多個(gè)角度對(duì)REITs這個(gè)投資方式進(jìn)行分析，幫助投資者進(jìn)行決策。

一、什么是REITs？

REITs是一種投資方式，通過購買REITs的股票，投資者可以間接地持有不動(dòng)產(chǎn)。REITs的運(yùn)作方式類似股票，可以在證券交易所公開發(fā)行，在交易所里進(jìn)行交易，但與其他股票不同的是，REITs的投資范圍被限定為房地產(chǎn)。REITs經(jīng)營者通過購買和經(jīng)營房地產(chǎn)產(chǎn)生收入，并將這些收入通過分紅的形式回饋給投資者。

二、REITs的類型

按照REITs的類別可以分為三種：權(quán)益REITs、抵押貸款REITs和混合REITs。

1. 權(quán)益REITs

權(quán)益REITs的主要收入來源是租金，主要從購買好的不動(dòng)產(chǎn)中賺取租金收入。權(quán)益REITs的風(fēng)險(xiǎn)主要在于租戶流失帶來的空置風(fēng)險(xiǎn)，而依靠不斷增加不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量，以及將空置的不動(dòng)產(chǎn)改造租賃，可以降低這方面的風(fēng)險(xiǎn)。

2. 抵押貸款REITs

抵押貸款REITs的主要收入來源是通過房屋抵押貸款獲得的不良債權(quán)。由于抵押貸款的利率較高，則其回報(bào)率也相對(duì)較好，但是由于房貸的資產(chǎn)池可能面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，從而不穩(wěn)定。

3. 混合REITs

混合REITs的收益來源是既包括租金收入又包括貸款利息，相對(duì)于前兩者來說，混合REITs的風(fēng)險(xiǎn)也是最高的。

三、REITs的優(yōu)缺點(diǎn)

1. 優(yōu)點(diǎn)

(1)短期紅利回報(bào)較高：REITs中的投資標(biāo)的以不動(dòng)產(chǎn)為主，通常租金比較穩(wěn)定，因此紅利回報(bào)率高，收益較為可觀；

(2)收益方式具有多樣性：REITs包括多種不同類型，因此收益方式也是多種多樣，比如權(quán)益REITs的收益方式是租金回報(bào)，抵押貸款REITs則是通過房屋抵押貸款獲得的不良債權(quán)；

(3)零入門門檻，易購易賣：REITs可以在證券交易所上進(jìn)行買賣，相比于直接投資不動(dòng)產(chǎn)，其購買和出售的門檻較低。并且REITs上市交易市場的流動(dòng)性較強(qiáng)，所以在交易時(shí)的成本也很低。

2. 缺點(diǎn)

(1)風(fēng)險(xiǎn)較大：REITs則在滿足收益方面的同時(shí)也需要考慮風(fēng)險(xiǎn)的控制，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)受到政策調(diào)控、市場波動(dòng)等因素的影響，因此不太穩(wěn)定，但是相對(duì)于直接花費(fèi)大量資金購買不動(dòng)產(chǎn)來說，REITs仍是一種更加穩(wěn)定的投資方式。

(2)維護(hù)管理成本高：REITs需支付不動(dòng)產(chǎn)的維護(hù)與管理成本，此項(xiàng)成本通常需要較高的費(fèi)用，影響了投資回報(bào)率。

四、REITs的投資建議

在投資REITs之前，我們需要進(jìn)行深入的了解。我們應(yīng)該關(guān)注REITs真正的匹配性，降低風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)自己的財(cái)務(wù)狀況和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力選擇合適的投資股票。同時(shí)，我們還應(yīng)該選擇規(guī)模較大的REITs基金，比如規(guī)模超過1000億元的基金，這類基金通常具有更好的投資績效，更高的規(guī)模和收益穩(wěn)定性，并且長期看，其投資回報(bào)率也更高。

什么是抵押貸款？

抵押貸款是指某些國家銀行采用的一種貸款方式。要求借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔(dān)保，以保證貸款的到期償還。抵押品一般為易于保存，不易損耗，容易變賣的物品，比如有價(jià)證券、票據(jù)、股票、房地產(chǎn)等。

簡單來說，就是對(duì)方怕我們還不起錢，要求用一些值錢的東西作抵押才借給我們錢，如果到期后還不起，就拿抵押物抵債。如果抵押物不夠償還債務(wù)，還會(huì)繼續(xù)向借錢的人追債。