商業(yè)地產(chǎn)不等于簡(jiǎn)單的“商業(yè)+地產(chǎn)”。商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)前段必須把握商戶和終端消費(fèi)者的需求，開發(fā)過程中必須保持現(xiàn)金流的平衡，后段必須注重商業(yè)物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和運(yùn)營增值。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，注重商業(yè)盈利模式的研究和規(guī)劃，合理設(shè)計(jì)本企業(yè)的組織管控模式，這是確保商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成功的重要基礎(chǔ)和前提。

商業(yè)地產(chǎn)的特殊性

商業(yè)地產(chǎn)顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義和狹義之分。從廣義概念上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非住宅型物業(yè)，包括寫字樓、酒店、會(huì)議中心及商業(yè)服務(wù)經(jīng)營場(chǎng)所等。這些廣義的商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是存在使用者與投資者分離的市場(chǎng)，這是和住宅房地產(chǎn)的典型差別所在。狹義的商業(yè)地產(chǎn)則專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式。無論是廣義還是狹義，商業(yè)地產(chǎn)都是房地產(chǎn)商品的一個(gè)分支，其建設(shè)開發(fā)同樣是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)商鋪的租售，從而獲利。廣義上的商業(yè)地產(chǎn)變成了城市綜合體的概念。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指專用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。

做住宅開發(fā)，盈利模式很簡(jiǎn)單，無非是買地——開發(fā)建設(shè)——銷售房子——再買地——再開發(fā)建設(shè)——再銷售房子。某種意義上，住宅開發(fā)商跟生產(chǎn)制造商一樣，采購原材料，生產(chǎn)之后賣出。在這個(gè)過程中，生產(chǎn)商賺了錢，原材料商也賺了錢，甚至經(jīng)銷商也在賺錢。住宅開發(fā)也是如此，土地供應(yīng)商——政府賺了錢；土地開發(fā)建設(shè)商和房地產(chǎn)開發(fā)商賺了錢，甚至幫著開發(fā)商賣房子的代理商們也賺了錢。

當(dāng)住宅開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之后，他們也按照住宅的思維模式來設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式：拿地——建房子——賣商鋪——再拿地——再建房子——再賣物業(yè)。

但是，商業(yè)與住宅在差異性上，是存在巨大的不同的。

住宅開發(fā)遵循的是消費(fèi)購買力和產(chǎn)品供需理論，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)信奉的是投資收益和金融理論。住宅在本質(zhì)上是一種供消費(fèi)的商品，而商業(yè)在本質(zhì)上是一種帶收益屬性的投資工具。

商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)依據(jù)是租金及預(yù)期收益的上升空間，住宅定價(jià)的依據(jù)是市場(chǎng)的供銷存。因此商業(yè)定價(jià)首先要有租金，租金有上升的空間，售價(jià)才有升值的空間。

商業(yè)策劃和定位的出發(fā)點(diǎn)是怎樣實(shí)現(xiàn)開業(yè)后能成功經(jīng)營，怎么吸引人流，創(chuàng)造更高的價(jià)值。相信大家在日常生活中會(huì)發(fā)現(xiàn)，那種一開始經(jīng)營就冷淡的商業(yè)，后面就很難成功。“馬太效應(yīng)”在商業(yè)上的體現(xiàn)可謂是淋漓盡致，而住宅產(chǎn)品的稀缺性，即使開盤賣得再差，也總有會(huì)清盤甩掉的一天。

即便是大體量的商業(yè)，一旦初始經(jīng)營不成功，也無力回天。

基于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，商業(yè)地產(chǎn)的選址和前期策劃相比住宅更加嚴(yán)謹(jǐn)和復(fù)雜，后期的運(yùn)營推廣更加具有針對(duì)性，更加注重開發(fā)、運(yùn)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)的統(tǒng)一。

三種盈利模式

1、只售不租的模式。

這種模式是大多數(shù)地產(chǎn)公司的通行做法，適用于資金實(shí)力不夠，融資渠道局限，急需套現(xiàn)的房企。

優(yōu)點(diǎn)是相對(duì)省時(shí)省力且能夠?qū)崿F(xiàn)資金的快周轉(zhuǎn)，缺點(diǎn)是無法享受后期增值的超額收益，而且商業(yè)各個(gè)業(yè)態(tài)后期的招商運(yùn)營缺乏統(tǒng)一的管理和規(guī)范，雜亂無序。很多老舊的商業(yè)綜合體就是存在這個(gè)問題，商業(yè)招商極為混亂，商場(chǎng)的總體消費(fèi)等級(jí)不高，大多淪為純粹的餐飲場(chǎng)所。

2、只租不售的模式。

適用于資金實(shí)力雄厚，沒有商業(yè)的專業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營相對(duì)保守的房企。適合一些現(xiàn)金流充裕，且有志于將資金沉淀為資產(chǎn)并且長期經(jīng)營獲利的房企，龍湖天街就是一個(gè)例子。具體的案例有國內(nèi)常見的凱德廣場(chǎng)，萬象城，中糧大悅城等等。

這種模式的優(yōu)點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)自有可以進(jìn)行抵押融資，且不需要配備專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，管理簡(jiǎn)單，成本較低，且租金收益結(jié)算方便。缺點(diǎn)是，收益率較低，一般來說只能達(dá)到3%-5%的投資回報(bào)率，成本回收周期較長，對(duì)房企的資金實(shí)力要求較高。即使后期物業(yè)升值，出售套現(xiàn)的難度也比較大。

3、且租且售的模式。

此類模式適合資金雄厚，且具備豐富的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的房企。具體的案例有六百本、大成國際購物中心等。

這種模式的優(yōu)點(diǎn)是持有部分大體量?jī)?yōu)質(zhì)的物業(yè)，能夠進(jìn)行抵押融資。通過部分自持自行招商經(jīng)營，能夠有效控制整體招商運(yùn)營的的質(zhì)量，防止招商混亂失敗的風(fēng)險(xiǎn)，租金也有保證。相對(duì)來說也比較靈活機(jī)動(dòng)，一旦部分招商失敗，還有部分能夠得到控制，能夠重新招商運(yùn)營。

缺點(diǎn)是會(huì)沉淀大量的資金，對(duì)房企的現(xiàn)金流要求很高。對(duì)項(xiàng)目的前期定位策劃要求也較高，需要房企設(shè)立相應(yīng)的部門和建立專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。對(duì)房企的招商能力要求較高，要求房企具有完善商業(yè)資源庫，對(duì)主力店的招租能力要求較高。

六大盈利要點(diǎn)

1、改變觀念。

成功的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤往往比住宅地產(chǎn)高得多，這就要求房企要具備長線跑贏的心態(tài)。因?yàn)樯虡I(yè)開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)比住宅地產(chǎn)大得多，要求房企有長期經(jīng)營，持續(xù)投入，穩(wěn)步升值，不期望短期盈利套現(xiàn)的觀念。

2、謹(jǐn)慎選址。

一個(gè)好的項(xiàng)目選址是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素，地段、交通通達(dá)度是選址考量的重要因素。開發(fā)新區(qū)類的項(xiàng)目，建議謹(jǐn)慎，并且控制開發(fā)體量。選址的標(biāo)準(zhǔn)可以參考這方面的佼佼者，各地的萬達(dá)廣場(chǎng)。

3、綜合的考量。

一個(gè)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，在前期的策劃定位時(shí)，最好能達(dá)到四方面的平衡。一是滿足政府的城市形象，政績(jī)需求，人口就業(yè)等，以便滿足勾地的商務(wù)談判。二是切合市場(chǎng)需求，滿足消費(fèi)者的需求。三是滿足商戶挖掘客戶潛力，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，保證盈利和現(xiàn)金流。四是能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的未來發(fā)展，讓項(xiàng)目能穩(wěn)定升值。

4、招商前置。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營周期較長，招商存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，因此先下手為強(qiáng)。因此房企有必要對(duì)商家意向進(jìn)行先期的意向調(diào)查，簽訂合作協(xié)議。萬達(dá)廣場(chǎng)的捆綁式招商模式是一種比較好的思路，將所有的合作伙伴都納入一攬子合作范圍。萬新開的萬達(dá)廣場(chǎng)，一些主流的品牌店都必須跟進(jìn)開辦新店，保證了整體的招商質(zhì)量。

5、主題定位明確。

商業(yè)有一個(gè)明確的主題定位，是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，也是未來招商的基礎(chǔ)。包括業(yè)態(tài)定位，客戶定位，市場(chǎng)定位三個(gè)方面，主題定位還會(huì)隨著消費(fèi)需求的變化而不斷調(diào)整優(yōu)化。

6、退出機(jī)制。

選擇合適的退出方式，退出時(shí)機(jī)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的最后一個(gè)問題。具體可以參考香港“李超人”在內(nèi)地各大城市套現(xiàn)商業(yè)的做法。具體的退出機(jī)制有：發(fā)行REITS、尋求基金或者投行收購、股權(quán)收購、拆分IPO、資產(chǎn)交換、整體出售拆分出售等。

來源： 飆馬商業(yè)地產(chǎn)綜合

萬森商管：寫字樓、商鋪（租、售）招商代理，委托選址，如有咨詢，可在后臺(tái)留言！

商業(yè)地產(chǎn)不等于簡(jiǎn)單的“商業(yè)+地產(chǎn)”。商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)前段必須把握商戶和終端消費(fèi)者的需求，開發(fā)過程中必須保持現(xiàn)金流的平衡，后段必須注重商業(yè)物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和運(yùn)營增值。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，注重商業(yè)盈利模式的研究和規(guī)劃，合理設(shè)計(jì)本企業(yè)的組織管控模式，這是確保商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成功的重要基礎(chǔ)和前提。

商業(yè)地產(chǎn)的特殊性

商業(yè)地產(chǎn)顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義和狹義之分。從廣義概念上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非住宅型物業(yè)，包括寫字樓、酒店、會(huì)議中心及商業(yè)服務(wù)經(jīng)營場(chǎng)所等。這些廣義的商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是存在使用者與投資者分離的市場(chǎng)，這是和住宅房地產(chǎn)的典型差別所在。狹義的商業(yè)地產(chǎn)則專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式。無論是廣義還是狹義，商業(yè)地產(chǎn)都是房地產(chǎn)商品的一個(gè)分支，其建設(shè)開發(fā)同樣是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)商鋪的租售，從而獲利。廣義上的商業(yè)地產(chǎn)變成了城市綜合體的概念。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指專用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。

做住宅開發(fā)，盈利模式很簡(jiǎn)單，無非是買地——開發(fā)建設(shè)——銷售房子——再買地——再開發(fā)建設(shè)——再銷售房子。某種意義上，住宅開發(fā)商跟生產(chǎn)制造商一樣，采購原材料，生產(chǎn)之后賣出。在這個(gè)過程中，生產(chǎn)商賺了錢，原材料商也賺了錢，甚至經(jīng)銷商也在賺錢。住宅開發(fā)也是如此，土地供應(yīng)商——政府賺了錢；土地開發(fā)建設(shè)商和房地產(chǎn)開發(fā)商賺了錢，甚至幫著開發(fā)商賣房子的代理商們也賺了錢。

當(dāng)住宅開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之后，他們也按照住宅的思維模式來設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式：拿地——建房子——賣商鋪——再拿地——再建房子——再賣物業(yè)。

但是，商業(yè)與住宅在差異性上，是存在巨大的不同的。

住宅開發(fā)遵循的是消費(fèi)購買力和產(chǎn)品供需理論，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)信奉的是投資收益和金融理論。住宅在本質(zhì)上是一種供消費(fèi)的商品，而商業(yè)在本質(zhì)上是一種帶收益屬性的投資工具。

商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)依據(jù)是租金及預(yù)期收益的上升空間，住宅定價(jià)的依據(jù)是市場(chǎng)的供銷存。因此商業(yè)定價(jià)首先要有租金，租金有上升的空間，售價(jià)才有升值的空間。

商業(yè)策劃和定位的出發(fā)點(diǎn)是怎樣實(shí)現(xiàn)開業(yè)后能成功經(jīng)營，怎么吸引人流，創(chuàng)造更高的價(jià)值。相信大家在日常生活中會(huì)發(fā)現(xiàn)，那種一開始經(jīng)營就冷淡的商業(yè)，后面就很難成功?！榜R太效應(yīng)”在商業(yè)上的體現(xiàn)可謂是淋漓盡致，而住宅產(chǎn)品的稀缺性，即使開盤賣得再差，也總有會(huì)清盤甩掉的一天。

即便是大體量的商業(yè)，一旦初始經(jīng)營不成功，也無力回天。

基于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，商業(yè)地產(chǎn)的選址和前期策劃相比住宅更加嚴(yán)謹(jǐn)和復(fù)雜，后期的運(yùn)營推廣更加具有針對(duì)性，更加注重開發(fā)、運(yùn)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)的統(tǒng)一。

三種盈利模式

1、只售不租的模式。

這種模式是大多數(shù)地產(chǎn)公司的通行做法，適用于資金實(shí)力不夠，融資渠道局限，急需套現(xiàn)的房企。

優(yōu)點(diǎn)是相對(duì)省時(shí)省力且能夠?qū)崿F(xiàn)資金的快周轉(zhuǎn)，缺點(diǎn)是無法享受后期增值的超額收益，而且商業(yè)各個(gè)業(yè)態(tài)后期的招商運(yùn)營缺乏統(tǒng)一的管理和規(guī)范，雜亂無序。很多老舊的商業(yè)綜合體就是存在這個(gè)問題，商業(yè)招商極為混亂，商場(chǎng)的總體消費(fèi)等級(jí)不高，大多淪為純粹的餐飲場(chǎng)所。

2、只租不售的模式。

適用于資金實(shí)力雄厚，沒有商業(yè)的專業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營相對(duì)保守的房企。適合一些現(xiàn)金流充裕，且有志于將資金沉淀為資產(chǎn)并且長期經(jīng)營獲利的房企，龍湖天街就是一個(gè)例子。具體的案例有國內(nèi)常見的凱德廣場(chǎng)，萬象城，中糧大悅城等等。

這種模式的優(yōu)點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)自有可以進(jìn)行抵押融資，且不需要配備專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，管理簡(jiǎn)單，成本較低，且租金收益結(jié)算方便。缺點(diǎn)是，收益率較低，一般來說只能達(dá)到3%-5%的投資回報(bào)率，成本回收周期較長，對(duì)房企的資金實(shí)力要求較高。即使后期物業(yè)升值，出售套現(xiàn)的難度也比較大。

3、且租且售的模式。

此類模式適合資金雄厚，且具備豐富的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的房企。具體的案例有六百本、大成國際購物中心等。

這種模式的優(yōu)點(diǎn)是持有部分大體量?jī)?yōu)質(zhì)的物業(yè)，能夠進(jìn)行抵押融資。通過部分自持自行招商經(jīng)營，能夠有效控制整體招商運(yùn)營的的質(zhì)量，防止招商混亂失敗的風(fēng)險(xiǎn)，租金也有保證。相對(duì)來說也比較靈活機(jī)動(dòng)，一旦部分招商失敗，還有部分能夠得到控制，能夠重新招商運(yùn)營。

缺點(diǎn)是會(huì)沉淀大量的資金，對(duì)房企的現(xiàn)金流要求很高。對(duì)項(xiàng)目的前期定位策劃要求也較高，需要房企設(shè)立相應(yīng)的部門和建立專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。對(duì)房企的招商能力要求較高，要求房企具有完善商業(yè)資源庫，對(duì)主力店的招租能力要求較高。

六大盈利要點(diǎn)

1、改變觀念。

成功的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤往往比住宅地產(chǎn)高得多，這就要求房企要具備長線跑贏的心態(tài)。因?yàn)樯虡I(yè)開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)比住宅地產(chǎn)大得多，要求房企有長期經(jīng)營，持續(xù)投入，穩(wěn)步升值，不期望短期盈利套現(xiàn)的觀念。

2、謹(jǐn)慎選址。

一個(gè)好的項(xiàng)目選址是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素，地段、交通通達(dá)度是選址考量的重要因素。開發(fā)新區(qū)類的項(xiàng)目，建議謹(jǐn)慎，并且控制開發(fā)體量。選址的標(biāo)準(zhǔn)可以參考這方面的佼佼者，各地的萬達(dá)廣場(chǎng)。

3、綜合的考量。

一個(gè)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，在前期的策劃定位時(shí)，最好能達(dá)到四方面的平衡。一是滿足政府的城市形象，政績(jī)需求，人口就業(yè)等，以便滿足勾地的商務(wù)談判。二是切合市場(chǎng)需求，滿足消費(fèi)者的需求。三是滿足商戶挖掘客戶潛力，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，保證盈利和現(xiàn)金流。四是能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的未來發(fā)展，讓項(xiàng)目能穩(wěn)定升值。

4、招商前置。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營周期較長，招商存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，因此先下手為強(qiáng)。因此房企有必要對(duì)商家意向進(jìn)行先期的意向調(diào)查，簽訂合作協(xié)議。萬達(dá)廣場(chǎng)的捆綁式招商模式是一種比較好的思路，將所有的合作伙伴都納入一攬子合作范圍。萬新開的萬達(dá)廣場(chǎng)，一些主流的品牌店都必須跟進(jìn)開辦新店，保證了整體的招商質(zhì)量。

5、主題定位明確。

商業(yè)有一個(gè)明確的主題定位，是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，也是未來招商的基礎(chǔ)。包括業(yè)態(tài)定位，客戶定位，市場(chǎng)定位三個(gè)方面，主題定位還會(huì)隨著消費(fèi)需求的變化而不斷調(diào)整優(yōu)化。

6、退出機(jī)制。

選擇合適的退出方式，退出時(shí)機(jī)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的最后一個(gè)問題。具體可以參考香港“李超人”在內(nèi)地各大城市套現(xiàn)商業(yè)的做法。具體的退出機(jī)制有：發(fā)行REITS、尋求基金或者投行收購、股權(quán)收購、拆分IPO、資產(chǎn)交換、整體出售拆分出售等。

來源： 飆馬商業(yè)地產(chǎn)綜合

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