在之前的文章中，錢(qián)如故曾和大家分享過(guò)房地產(chǎn)已經(jīng)告別了躺著買(mǎi)就掙錢(qián)的時(shí)代了，未來(lái)買(mǎi)房子要多做分析，區(qū)位更重要了。同時(shí)，也告訴大家，要善于利用「負(fù)債」，這個(gè)「負(fù)債」其實(shí)就是房地產(chǎn)的投資杠桿?？赡苡泻芏嗳瞬惶靼走@句話的含義，錢(qián)如故這篇文章就詳細(xì)的和大家分享下投資中的杠桿是什么意思，怎么借助房地產(chǎn)杠桿投資？

第1：什么是杠桿？

杠桿指的是什么呢？大家一定記得物理學(xué)上阿基米德的那句話：如果給我一根足夠長(zhǎng)的杠桿和一個(gè)支點(diǎn)，我就能撬動(dòng)地球。杠桿在物理學(xué)上是“力”的放大，在投資領(lǐng)域也是一樣的，用小資金撬動(dòng)大資金，那就是杠桿。

從這個(gè)角度理解，金融的本質(zhì)其實(shí)就是提供杠桿，比如向銀行借錢(qián)、通過(guò)保險(xiǎn)資金平衡風(fēng)險(xiǎn)、利用股票進(jìn)行融資融券等。杠桿就像一個(gè)“放大鏡”，它給了投資能力強(qiáng)的人去賺取更多錢(qián)的機(jī)會(huì)，也會(huì)讓投資能力弱的人虧損更多錢(qián)。所以，從大的方面來(lái)說(shuō)，金融杠桿提供了一個(gè)機(jī)會(huì)，讓投資能力強(qiáng)的人從投資能力弱的人那里借取資金，并創(chuàng)造更大的財(cái)富。

比如，投資能力弱的普通老百姓選擇把錢(qián)存在銀行里，銀行再把錢(qián)轉(zhuǎn)借給企業(yè)或其他個(gè)人，這就完成了一次典型的資金杠桿操作。

那什么樣的杠桿是好的杠桿呢？

成本低、期限長(zhǎng)、不強(qiáng)制平倉(cāng)。對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，利用杠桿通常就是意味著借錢(qián)，借錢(qián)就要給付利息，并且逐步償還借款本金。因此，資金成本越低、期限越長(zhǎng)的資金，對(duì)你的投資越有利。強(qiáng)制平倉(cāng)指的是當(dāng)你的虧損超過(guò)借錢(qián)付出的本金的時(shí)候，借錢(qián)給你的機(jī)構(gòu)會(huì)自動(dòng)平倉(cāng)交易止損（也就是你的本金就沒(méi)了）。

對(duì)大多數(shù)普通人來(lái)說(shuō)，很難接觸到好的杠桿機(jī)會(huì)（成本低、期限長(zhǎng)、不強(qiáng)制平倉(cāng)），也缺乏駕馭杠桿的能力。公司可以發(fā)行債券、可以憑借信用以較低利率取得銀行長(zhǎng)期貸款資金，這些就是普通人接觸不到的“好杠桿”。

很多投資大師的成功都離不開(kāi)杠桿，比如索羅斯會(huì)使用期貨、遠(yuǎn)期合同這樣的杠桿投資工具。巴菲特最?lèi)?ài)用的杠桿是“保險(xiǎn)浮存金”，巴菲特旗下有很多保險(xiǎn)公司，為他的投資提供了源源不斷的保險(xiǎn)浮存金，這是一種無(wú)需付利息、支付也相對(duì)穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金，是非常好的杠桿資金。

第2：房貸是比較好的投資杠桿

根據(jù)上面的定義，房貸其實(shí)是大部分普通人能接觸到的好的杠桿。房貸的時(shí)間期限一般都比較長(zhǎng)，20～30年，這是非常長(zhǎng)的時(shí)間。其次利率相對(duì)來(lái)說(shuō)并不高，一般是基準(zhǔn)利率，如果還有公積金貸款的話，那成本就更低了。最后就是“不強(qiáng)制平倉(cāng)”，你只要能正常還房貸，銀行也不會(huì)因?yàn)榉课葙H值了就把你的資產(chǎn)收走。

從這幾個(gè)方面來(lái)看，房貸真的就是非常好的杠桿了，尤其在過(guò)去20年中國(guó)城市化發(fā)展最快的時(shí)候，通貨膨脹也相對(duì)較快，“買(mǎi)房+杠桿”是非?！百嶅X(qián)”的投資，大家也都深有體會(huì)。

即使到目前，大部分一線、二線城市房?jī)r(jià)都已經(jīng)比較高了，房貸依然還是比較好的杠桿，尤其是“首套房+公積金貸款”，這是你實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值的非常好的機(jī)會(huì)，每個(gè)人都應(yīng)該盡早利用起來(lái)。

第3：如何有效撬動(dòng)房地產(chǎn)投資杠桿？

接下來(lái)，我們看看如何才能有效提升房地產(chǎn)投資杠桿？給大家總結(jié)幾個(gè)方向：時(shí)間越早越好、期限越長(zhǎng)越好、利率越低越好、位置越核心越好。

時(shí)間越早越好，這是基于對(duì)未來(lái)通脹及房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，因?yàn)橹袊?guó)的城市化還在繼續(xù)，人口還在聚集，所以核心城市的房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)進(jìn)一步上升。雖然我們也說(shuō)了，目前國(guó)家的總體政策是“房住不炒”，但大家要明白，“房住不炒”不是為了降房?jī)r(jià)，而是防止投機(jī)客推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，本質(zhì)上房?jī)r(jià)未來(lái)還是上漲的。所以，年輕人有機(jī)會(huì)應(yīng)該要盡早上車(chē)。

期限越長(zhǎng)越好，貸款期限越長(zhǎng)，金錢(qián)的復(fù)利效應(yīng)就越明顯，通貨膨脹的作用也越顯著。我們都知道20年前100塊錢(qián)能買(mǎi)很多東西，而現(xiàn)在也就是買(mǎi)一次零食。20年前的房貸月供可能是幾百塊，當(dāng)時(shí)覺(jué)得很多，隨著時(shí)間的推移，現(xiàn)在就感覺(jué)像“免費(fèi)”一樣了。

利率越低越好，在通貨膨脹的時(shí)間效應(yīng)下，利率越低你付出的成本就越低，房產(chǎn)投資就越劃算，大體上預(yù)期未來(lái)通脹能抵消掉一半左右的房貸利息。一般來(lái)說(shuō)，首套房的貸款期限長(zhǎng)、還款利率低，尤其是有公積金貸款的情況下，因此首套房在盡可能的情況下把公積金貸款額度用滿(mǎn)、把期限用到最長(zhǎng)。

位置越核心越好，我們說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)投資已經(jīng)過(guò)了怎么買(mǎi)都賺的時(shí)代了，今后決定未來(lái)房?jī)r(jià)的最重要因素是位置，哪里的位置好呢，核心城市的核心地段。什么是核心城市，一線城市、新一線城市，長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域的城市，強(qiáng)省會(huì)城市等，舉例來(lái)看，城市包括北京、深圳、上海、廣州、杭州、成都、南京、蘇州、重慶、武漢、鄭州、西安、佛山、東莞、寧波、合肥等等。

哪里是核心地段呢？城市的核心商圈、學(xué)區(qū)、地鐵臨近位置等等。要注意的是，如果不是一線城市、強(qiáng)省會(huì)城市等，要注意看似前景很好的“城市高新發(fā)展區(qū)”，前些年，很多中小城市都在跟風(fēng)建設(shè)城市新區(qū)，但是人口增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展跟不上，招商引資很難見(jiàn)效，最終會(huì)淪為房?jī)r(jià)的“陷阱”區(qū)。

本文小結(jié)一下，杠桿指用小資金撬動(dòng)大資金，好的杠桿意味著成本低、期限長(zhǎng)、不強(qiáng)制平倉(cāng)；房貸是比較好的杠桿，尤其是“首套房+公積金貸款”；有效提升房地產(chǎn)投資杠桿，可以從幾個(gè)方向入手：時(shí)間越早越好、期限越長(zhǎng)越好、利率越低越好、位置越核心越好。