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什么是REITs，REITs和房地產(chǎn)投資有什么區(qū)別？

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錢如故

REITs

2020年4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》。那么這個萬眾翹首以盼的REITs到底是什么？REITs，其英文全稱是Real Estate Investment Trusts，翻譯過來就是房地產(chǎn)投資信托?？梢詫EITs看作是一個由專業(yè)團隊管理投資房地產(chǎn)的上市公司，投資者可以像買賣股票一樣自由買賣它。接下來，錢如故這篇文章就和大家分享下REITs和房地產(chǎn)投資有什么區(qū)別？

 

第1：REITs和房地產(chǎn)的優(yōu)缺點

顧名思義，REITs所投資的領域主要是房地產(chǎn)。我們知道房地產(chǎn)的優(yōu)點有:

1. 具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流

比如寫字樓或者酒店，每年出租所收取的租金是相對穩(wěn)定的。

2.保值增值能力強

房地產(chǎn)在全世界基本被當做一種防通脹的資產(chǎn)，并且在絕大多數(shù)市場周期里，房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的表現(xiàn)呈現(xiàn)相對較低的關聯(lián)性。15年A股股災的時候，整個金融市場一片風聲鶴唳，而房地產(chǎn)市場卻熱火朝天。

據(jù)統(tǒng)計，2015年1-11月商品住宅成交面積同比大幅上漲28.5%。然而，直接投資房地產(chǎn)對于大多數(shù)普通投資者來說有其痛點：

1.投資金額大

一套房子動輒上百萬甚至上千萬，即使是首付3成，也是一筆不小的開支。

2.交易稅費高，程序多

房地產(chǎn)成交過程中各種稅費以及手續(xù)都相對繁瑣。

3.變現(xiàn)難，房地產(chǎn)流動性相對沒那么好。

有時急需用錢，等著房地產(chǎn)交易，時間上會來不及。所以，為了解決以上對于普通投資者投資優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)的痛點，并結(jié)合房地產(chǎn)本身的優(yōu)點，REITs這樣的產(chǎn)品就應運而生。其出現(xiàn)的時間不到60年，最先是由美國國會于1960年簽署立法，批準后設立。

經(jīng)過這幾十年的發(fā)展，美國的REITs市場已經(jīng)發(fā)展成為一個上萬億美元規(guī)模的市場。2019年全球REITs市值達到了約2萬億美元，美國的市場規(guī)模為1.33萬億。2002-2019期間，全球REITs市值從2312億美元增長到2.09萬億美元，CAGR（復合年增長率）達13.8%。由于其能帶給投資者穩(wěn)定的長期現(xiàn)金流，且具有低風險和較高回報的收益特征，國際上的養(yǎng)老投資機構(gòu)越來越多地將目光投向REITs，美國的公共養(yǎng)老金和私營的養(yǎng)老金等大量買入REITs產(chǎn)品。我們知道養(yǎng)老基金非常注重投資的安全性，這從側(cè)面體現(xiàn)出REITs是一種穩(wěn)健的投資品種。

 

第2：REITs和房地產(chǎn)股票的差異？

那直接買房地產(chǎn)公司的股票，是不是也能有這樣的效果？先來分析一下REITs和房地產(chǎn)股票的差異。

業(yè)務范圍：REITs主要投資于能帶來租金收入的房地產(chǎn)項目，并且90%以上的總收入必須與房地產(chǎn)相關；而房地產(chǎn)公司收入來源無硬性要求，主業(yè)甚至可以變更。

派息比率：各國規(guī)定REITs每年需要將90%可分配收入給份額持有人，而房地產(chǎn)公司對股息分配無強制要求，A股有的房地產(chǎn)公司“鐵公雞”甚至連續(xù)十幾年不分配股息。

借貸比率：REITs在美國沒有限制，在香港借貸比率規(guī)定不能超過總資產(chǎn)的45%，總體而言都是處于比較低的水平。而房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率比較高，通常在60%以上。

稅收方面：REITs一般免企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)公司不免企業(yè)所得稅。

與股市的相關性：REITs的收益特征讓其呈現(xiàn)弱相關關系，有自己相對獨立的走勢；房地產(chǎn)公司的表現(xiàn)則與股市強相關，易受到大盤波動的影響。

 

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