reits基金真的賺錢嗎，reits基金能賺錢嗎？

今年的第一只REITs基金，下周四就可以「打新」了。

去年參與過(guò)的小伙伴，應(yīng)該還記得當(dāng)時(shí)的火爆場(chǎng)面。我當(dāng)時(shí)拿了10萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)，實(shí)際只買到了幾千塊（配售比例1.75%-12.29%），到今年也有2000多的收益了。

和有些支棱不起來(lái)的股市相比，前兩批REITs基金的漲幅挺不錯(cuò)的：

基本都是賺錢的，平均漲幅大約29%；

最牛的一只從去年6月份上市以來(lái)，已經(jīng)累計(jì)漲了59.4%。

這也難怪大家對(duì)REITs的興趣越來(lái)越高漲了。

今天我們就來(lái)仔細(xì)聊一聊：

REITs基金的三種賺錢方式

為什么會(huì)漲這么多？還能買嗎？

*風(fēng)險(xiǎn)提示：投資有風(fēng)險(xiǎn)，決策需謹(jǐn)慎。

01

REITs基金的三種賺錢方式

REITs基金的中文是「不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金」，而我們今天聊的呢，是其中比較特別的一類不動(dòng)產(chǎn)——基建。

基金公司匯集投資者們的錢，去投資數(shù)億、數(shù)十億才能參與的基建項(xiàng)目，比如我們俗稱的「鐵公機(jī)」（鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)）。

也就是說(shuō)，這些REITs基金可以讓我們成為基礎(chǔ)設(shè)施「收租人」。

*不了解REITs基金的朋友，可以點(diǎn)擊：

超全REITs指南

買這類基金，是怎么賺錢的呢？

我們普通人投資房子，收益來(lái)源通常是買賣價(jià)差，以及收取房租；而投資股票，賺的主要是股價(jià)上漲的部分。

REITs基金的收益來(lái)源，你可以簡(jiǎn)單理解為三者的組合：收租、資產(chǎn)增值、價(jià)格上漲。

我們一個(gè)個(gè)來(lái)看。

1）現(xiàn)金分派

目前，我國(guó)發(fā)行了兩批共11只公募REITs，每個(gè)REITs都對(duì)應(yīng)了一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，會(huì)把超過(guò)80%的錢都投資到一個(gè)項(xiàng)目里頭——

這些基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)一旦開始運(yùn)作，就能收取到穩(wěn)定的現(xiàn)金流，比如租金或過(guò)路費(fèi)。

根據(jù)規(guī)定，基金每年都要將可以分配金額的90%返還給投資者。

比如即將上市的華夏交建REIT，管理人會(huì)用募集到的資金購(gòu)買高速公路的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)收取過(guò)路費(fèi)、路邊廣告牌招商賺取收益，定期分派給投資者。

2）資產(chǎn)升值

比如管理人用1個(gè)億買了物流園區(qū)，在精心經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，園區(qū)招商引資效果顯著，估值升到了2個(gè)億，這部分增值也會(huì)計(jì)入基金的資產(chǎn)中。

3）二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)

這個(gè)部分，可能會(huì)稍微難理解一點(diǎn)，涉及到了REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是你從基金公司買了份額之后，可以在「二手市場(chǎng)」賣給其他投資者。

賣出的價(jià)格呢，則是像股票一樣實(shí)時(shí)變動(dòng)的。

如果「二手價(jià)格」比實(shí)際的價(jià)格高，我們就賺到了其中「二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)」。

02

為什么漲了那么多？

你可能會(huì)好奇，去年5月份發(fā)行的REITs產(chǎn)品，為啥能漲那么多呢？

之前估算的年化收益率不是6%-8%嗎？

不到一年的時(shí)間，平均上漲了29%，這背后最主要的原因，還是和二級(jí)市場(chǎng)的火爆有關(guān)——

下有4%的政策保底，上有8%的市場(chǎng)預(yù)期，這樣穩(wěn)健型的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在當(dāng)下的市場(chǎng)太稀缺了。

我們可以具體從三個(gè)方面來(lái)分析。

1. 錢便宜了，提高REITs回報(bào)

從去年年底開始，央行為了穩(wěn)增長(zhǎng)，開啟了新一輪寬松周期，先后宣布了「降準(zhǔn)」和「降息」的政策。

換句話說(shuō)，企業(yè)借錢就變得更便宜了，會(huì)更多地借錢投入生產(chǎn)。

此時(shí)REITs資產(chǎn)的出租率就會(huì)改善，租金也可能會(huì)增長(zhǎng)，提升投資者能得到的回報(bào)。

與此同時(shí)，利率低了，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)也會(huì)漲一漲，所以REITs投資的不動(dòng)產(chǎn)也會(huì)增值。

2. 錢更多了，追逐稀缺資產(chǎn)

借錢的人多了，市場(chǎng)上的資金更為充裕，多出來(lái)的錢自然要找地方去。

然而，開年以來(lái)又是國(guó)際沖突、又是美聯(lián)儲(chǔ)加息，讓全球股市一路下跌，最近有新聞?wù)f新發(fā)基金都募不到錢了。

在這樣的背景下，分紅穩(wěn)定、預(yù)期收益能達(dá)到6%左右的REITs就成了「香餑餑」，大家紛紛涌入二級(jí)市場(chǎng)搶購(gòu)，價(jià)格一路上漲。

以至于基金管理人不得不主動(dòng)發(fā)公告，提示風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)給自己降降溫。

3. 產(chǎn)品有限，流通規(guī)模小

目前為止，REITs的數(shù)量只有11只，規(guī)模是460億。

由于在發(fā)行時(shí)，原始權(quán)益人、機(jī)構(gòu)投資者為了和投資者利益綁定，份額有鎖定期（1-5年不等），這段期間他們是不能賣出的。

所以，實(shí)際的REITs可交易的流通規(guī)模也就150億左右，還不如一些股票的市值大。

當(dāng)過(guò)多的資金，追逐稀缺的資產(chǎn)，價(jià)格自然就容易上漲。

也要提醒你的是，現(xiàn)在的價(jià)格來(lái)看，REITs的性價(jià)比可就沒(méi)那么高了。

巴菲特曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，一筆「好投資」既需要選擇「好資產(chǎn)」，也需要等待「好價(jià)格」。

已經(jīng)上市的REITs 基金在平均上漲29%后，并不建議大家在這個(gè)時(shí)候買入。

并且， 去年上市的第一批REITs馬上要滿一周年了，原先被鎖定的機(jī)構(gòu)投資者份額等到可以賣出時(shí)，也會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)拋售壓力。

如果你有之前認(rèn)購(gòu)的份額，也不妨擇機(jī)賣出，落袋為安。

03

「REITs打新」指南

下周五（4月7日）開啟的「REITs打新」，仍然可以參與。

因?yàn)樵蹅兪怯谜J(rèn)購(gòu)價(jià)格買入，不存在二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)。

從數(shù)據(jù)看，REITs保持著打新的「不敗金身」：在發(fā)行后的首個(gè)交易日全部上漲。

去年第二批REITs基金認(rèn)購(gòu)的時(shí)候，由于大家熱情格外高漲，配售比例只有2%。

也就是說(shuō)，你本來(lái)想買1000塊，結(jié)果只能分到20塊，原定于2天的發(fā)行期只用了1天就提前結(jié)束了。

這次上市的華夏交建基金會(huì)不會(huì)延續(xù)這個(gè)趨勢(shì)呢？

大概率是會(huì)的。

在其他資產(chǎn)收益不給力，REITs回報(bào)又不錯(cuò)的情況下，氣氛已經(jīng)烘托到這兒了，想必會(huì)吸引不少投資者的目光。

這次準(zhǔn)備發(fā)行的華夏交建REIT，底層資產(chǎn)是湖北嘉魚-赤壁-通城的嘉通高速公路。

圖片來(lái)源：招募說(shuō)明書

需要注意的是，它可是個(gè)「重量級(jí)」選手，預(yù)計(jì)募集資金的規(guī)模在80-100億之間。

從「漲跌幅」這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)「大規(guī)模」的資產(chǎn)認(rèn)可度沒(méi)那么高。

所以，想期待首日大漲的話，可能得失望了，薅個(gè)羊毛還是有希望的。

也要提醒一下，由于配售比例低，有的朋友為了增加中簽率，可能會(huì)申購(gòu)超出自己能力范圍的資金。

但如果公布的中簽率提升、或者上市后破發(fā)，會(huì)產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)，大家還是要量力而行~

總的來(lái)說(shuō)，在監(jiān)管部門的精挑細(xì)選下，前幾批REITs的資產(chǎn)質(zhì)量還是很不錯(cuò)的，我們可以適當(dāng)參與打新。

04

常見問(wèn)題

接下來(lái)，我整理了幾個(gè)常見問(wèn)題的回答，供你參考。

1. REITs可以在哪兒打新呢？

我們有2個(gè)選擇：場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)或者場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)。

場(chǎng)內(nèi)指的是用證券賬戶認(rèn)購(gòu)——

首先，在認(rèn)購(gòu)期當(dāng)天（華夏交建的認(rèn)購(gòu)期是4月7日-4月8日，如果認(rèn)購(gòu)火爆可能在7日收盤后提前結(jié)束認(rèn)購(gòu)）或之前用證券賬戶開通「基礎(chǔ)設(shè)施基金交易權(quán)限」，權(quán)限立即生效。

然后，在認(rèn)購(gòu)期間的交易時(shí)間內(nèi)（9:30-11:30，13:00-15:00），輸入要購(gòu)買的REIT代碼（華夏交建的代碼是「508018」），輸入打新金額，點(diǎn)擊「確認(rèn)」即可。

接著，等REITs上市后，就可以賣出啦~

場(chǎng)外指的是在基金銷售平臺(tái)（基金公司、發(fā)行方指定的代銷平臺(tái)）認(rèn)購(gòu)——

選擇這種方式的話，在認(rèn)購(gòu)期間可以通過(guò)指定的基金銷售平臺(tái)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)；

需要注意的是，如果你想賣出的話，還得通過(guò)「轉(zhuǎn)托管」的方式，將份額轉(zhuǎn)到證券賬戶賣出。

除非你對(duì)「轉(zhuǎn)托管」的流程很熟悉，否則還是建議用場(chǎng)內(nèi)證券賬戶操作，買入賣出會(huì)方便點(diǎn)。

2. REITs打新一手需要多少錢？

這個(gè)要看每只REITs發(fā)行時(shí)的規(guī)則了，都不太一樣。

比如去年12月發(fā)行的越秀高速對(duì)場(chǎng)內(nèi)的最低要求是認(rèn)購(gòu)1000份，每份7元，參與的門檻要7000元；

而即將發(fā)行的華夏交建認(rèn)購(gòu)金額最低是1000元，超過(guò)1000元的按1元遞增就行，要求降低了不少~

3. 打新有手續(xù)費(fèi)嗎？

按照華夏交建《詢價(jià)公告》披露的信息，認(rèn)購(gòu)500萬(wàn)以內(nèi)，需要0.4%的認(rèn)購(gòu)費(fèi)，超過(guò)500萬(wàn)，統(tǒng)一收1000元/筆。

不過(guò)，不是所有的申購(gòu)資金都會(huì)收錢，只有你認(rèn)購(gòu)的那部分會(huì)收取。

比如你想買1000塊，但認(rèn)購(gòu)太火爆，配售比例只有2%，你分到了20塊的份額，那么認(rèn)購(gòu)費(fèi)就是0.08元（20*0.4%=0.08）。

4. 沒(méi)確認(rèn)份額的退款什么時(shí)候到賬？

按照公告，沒(méi)被確認(rèn)的資金預(yù)計(jì)會(huì)在認(rèn)購(gòu)期后的一周，也就是4月13日前退回賬戶。

估計(jì)這次打新的配售比率也不會(huì)太高，大家可以按照時(shí)間表做好資金安排~

5. REITs什么時(shí)候會(huì)上市？

參照已上市REITs的發(fā)行時(shí)間來(lái)看，基本在認(rèn)購(gòu)后的3周內(nèi)上市。比如華夏交建的認(rèn)購(gòu)時(shí)間是4月7日，上市時(shí)間可能會(huì)在月底。

最后再提醒一下大家，考慮價(jià)格波動(dòng)和底層資產(chǎn)的復(fù)雜性，即便把REITs作為資產(chǎn)配置的一環(huán)，但占資產(chǎn)的比重也不要超過(guò)5%。

好啦，關(guān)于REITs基金的話題就跟你聊到這兒～

最后，附上一張總結(jié)圖，歡迎點(diǎn)贊、收藏、轉(zhuǎn)發(fā)給需要的朋友。

好了，這篇文章就和大家分享到這里，希望可以幫助到大家。另外，想要實(shí)現(xiàn)投資穩(wěn)定盈利，建議大家可以多學(xué)習(xí)一些相關(guān)的課程內(nèi)容，這里給大家推薦一個(gè)知識(shí)平臺(tái)——愛(ài)雅微課：https://ke.iya88.com/，里面提供了全網(wǎng)最全最實(shí)戰(zhàn)的課程，很多大佬都是該網(wǎng)站的會(huì)員，抓緊收藏起來(lái)吧！