理財能提前贖回違約金計算，理財能提前贖回違約金計算嗎？

8月22日，一年期和五年期的LPR“雙降”，這是今年以來，5年期以上LPR繼1月和5月后的第3次下調(diào)。

傳遞的信號非常多維，但很多金融圈人士不約而同提到，“傳遞了不希望提前還貸的信號”。

提前還貸，從被嗤之以鼻到席卷年輕人聚集的App，迅速成為DDDD（懂的都懂）的社交幣。一些被股票和基金傷透的年輕人們選擇不再糾結(jié)，將風(fēng)險降到最低，踏入了提前還貸的“潮流”中。但也有人更傾向現(xiàn)金為王，陪通脹長跑。銀行也有自己的盤算，相對優(yōu)質(zhì)、長期、利率較高的資產(chǎn)流失，在寬信用的當(dāng)下，并不是一件好事。

博弈還會繼續(xù)。

從“以貸換貸”到“提前還貸”

在2個月前剛剛做了一筆300萬元住房按揭貸款的張蕾（化名），給自己的個貸客戶經(jīng)理李婷（化名）打了電話，詢問自己的房貸能夠省下多少錢。

她的貸款要分20年還清，李婷告訴她，LPR調(diào)整后，需等到次年1月1日起生效，如果此次利率調(diào)整至今年底沒有其他變化的話，那么在明年張蕾可以少還4500元。

此次調(diào)整后，北京首套個人住房商貸的利率是4.3%加55個基點，下限為4.85%；二套房貸利率是4.3%加105個基點，也就是5.35%。這也是自LPR捆綁房貸利率后，北京首套房貸利率首次跌破5%，目前北京地區(qū)銀行業(yè)均執(zhí)行這一利率標(biāo)準(zhǔn)。

易居研究院統(tǒng)計顯示，今年二季度，全國居民購房杠桿率降至21.2%，創(chuàng)十年新低。央行發(fā)布的《今年二季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》數(shù)據(jù)顯示，今年二季度末，個人住房貸款余額38.86萬億元，同比增長6.2%，增速比上年末低5.1個百分點。

被股票和基金傷透的年輕人們選擇將風(fēng)險降到最低，節(jié)息效果立顯。不僅如此，還有不少購房者為了省下一筆利息支出，冒著風(fēng)險選擇把最低年利率3.4%的經(jīng)營貸和年利率5%以上的房貸進行置換，不少貸款中介也借此推波助瀾，推出“以貸換貸”的生意。在中介機構(gòu)的鼓吹下，“以貸換貸”這一方式還是讓不少買房人動了心，但這類“置換”變相地回避國家對于信貸政策的監(jiān)管，對購房者而言，盲目聽信貸款中介話術(shù)恐會得不償失。

那么，提前還貸真的劃算嗎？在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進看來，過去幾年購房的群體面臨一個困惑或問題，即認(rèn)為自己手中的房貸利率太高了，所以想提前還貸。這個事此前成為熱點話題。部分購房者覺得還貸利息太高，還貸壓力大。但實際上，到了明年1月，此類購房者也可以享受利息下降的優(yōu)惠。今年以來5年期LPR總共下調(diào)35個基點。單純從這個角度看，如果購房者貸款100萬元、期限30年、等額本息，粗略計算，明年此類購房者月供至少可以減少約210元左右。

并非立馬就省錢

但LPR是一個動態(tài)數(shù)據(jù)。李婷表示，“有些購房者一看LPR下調(diào)了，立刻就開始算未來20年能省下多少錢，這種做法是不科學(xué)的”。

正在還貸的購房者能否享受到降息，還要看當(dāng)時是否選擇LPR轉(zhuǎn)換形式計息。

2020年8月，大批銀行開啟房貸利率批量“換錨”，將此前浮動利率統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為LPR，當(dāng)時購房者有兩個選擇，一是將存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，二是轉(zhuǎn)為固定利率。

從轉(zhuǎn)換時點至此后的第一個利率調(diào)整日（重定價日）房貸利率保持不變，由于大部分銀行規(guī)定的存量房貸重定價周期為一年，重定價日多為每年1月1日或放貸日，例如購房者的貸款是2019年8月15日發(fā)放，那么每年的1月1日或者8月15日就是重定價日，而當(dāng)時選擇了固定利率的購房者，房貸利率則與LPR調(diào)整無關(guān)。

截至目前，今年以來，5年期LPR已累計下調(diào)3次，下調(diào)幅度分別為5、15、15個基點，累計下調(diào)了35個基點。除5年期LPR三度下調(diào)外，5月15日，央行、銀保監(jiān)會宣布，將首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。

對此，嚴(yán)躍進表示，今年購房的群體，其實已經(jīng)享受到了降息帶來的利好。若是貸款還沒有完成審批，那也可以搭上8月22日此次降息快車而享受優(yōu)惠。若已經(jīng)開始還貸，那就需要等重定價日且選擇了LPR計息方式，利率才會進行調(diào)整。

40萬理財提前贖回用來提前還貸

在今年之前，一說到要提前還房貸，大多數(shù)購房者都對此“嗤之以鼻”，觀點也是一邊倒，“房貸是普通人這輩子可以借到最便宜、金額最大、期限最長的資金，絕不提前還貸”。但就在今年，這一風(fēng)向突然發(fā)生了變化，一些年輕人、中年人率先投身提前還貸的熱潮。

個人首套房貸利率一降再降，梁爽（化名）卻默默算起了一筆提前還貸的賬?！翱紤]的時間夠久了，我也不想再等了！”去年3月，經(jīng)過精挑細選，梁爽在海淀區(qū)購買了一套商品住房，商貸金額為265萬元，月供金額為1.5萬元。

剛剛新婚的梁爽和老公都擁有一份穩(wěn)定工作，再加上雙方父母的支持，在這一年里，這對小夫妻也存了不少積蓄?！拔覝?zhǔn)備在8月提前還款30萬元，申請月供金額不變，將還款期限減少至20年?！绷核嬖V北京商報記者，“我們剛結(jié)婚不久，目前沒有太大的經(jīng)濟壓力，未來3年也沒有備孕計劃，我打算在自己還有能力的情況下每年把房貸還清一部分，爭取在十年內(nèi)還清全部貸款，希望這是正確的決定?！?/p>

房貸期限能貸多長就貸多長這一“金科定律”正在被推翻。陳碩（化名）也是提前還貸“大軍”中的一員，和梁爽經(jīng)濟條件優(yōu)越不同的是，他是東拼西湊提前還了部分房貸。

兩年前，在北京房貸利率還在5.5%左右的高位時，陳碩“上車”購入了一套剛需住房。今年受到疫情影響，陳碩所在的企業(yè)遭遇了現(xiàn)金流問題，工資出現(xiàn)了縮水?！懊吭露家池?fù)房貸壓力，未來如果失業(yè)怎么辦？”究竟還還是不還？兩難之下，他毅然決定將理財?shù)?0萬元資金提前贖回，又找親朋好友湊了10萬元，申請了提前還貸操作，還清部分貸款后，陳碩的月供金額下降至3000元左右。“我不后悔！”還完部分貸款的陳碩一身輕松，他覺得自己還年輕，錢努力賺總是會有的。

有人緊握“現(xiàn)金流”

在一些社交、動態(tài)分享平臺，提前還貸的帖子往往能引起眾多關(guān)注和留言，但在這背后有人歡呼雀躍，亦有人后悔……

“雖然利息一下子少了十幾萬，但現(xiàn)在兜里就剩幾萬塊錢了，日子過得緊巴巴的，心里沒譜”“提前還貸后還負(fù)債4萬元，每個月只能靠提取住房公積金度日……”有人在提前還貸之后才意識到緊握現(xiàn)金流的重要性。

廣發(fā)銀行北京分行零售信貸業(yè)務(wù)部高級主管張凱分享了這樣一個案例，今年5月，由于買賣不太好做，一位餐飲行業(yè)的客戶非常擔(dān)心今后背負(fù)的房貸壓力，于是便打算找親戚借點錢提前把房貸還上。但在疫情防控形勢好轉(zhuǎn)的情況下，7月、8月這位客戶的餐館經(jīng)營狀況逐漸有了點起色，同時又遇到了8月LPR利率下調(diào)。

在張凱的印象中，這位客戶比較精打細算，她通過觀察發(fā)現(xiàn)從去年年底開始LPR已經(jīng)經(jīng)歷了3次下調(diào)，覺得今后利率下行的趨勢比較明顯。于是，便暫時取消了提前還貸的計劃，并把手中的一部分資金繼續(xù)投入到餐館的運營之中。

在“還與不還之間”小微企業(yè)主躊躇不前，而擁有穩(wěn)定工作的白領(lǐng)林憶柏（化名）則有著自己清晰的規(guī)劃，一年前林憶柏成功“晉升”為新手媽媽，有了寶寶之后，她將更多的精力投入到自我提升、目標(biāo)管理之中。

在她看來，“房貸是一個長期借款，不是一年兩年就可以還清的，現(xiàn)在工作和收入都比較穩(wěn)定的情況下，如果考慮到通脹因素，10年前每個月還5000元和10年后每個月還5000元，壓力完全不一樣，有閑錢我更愿意為自己和寶寶做一些喜歡的事情，不會考慮提前還清房貸”。

盤古智庫高級研究員江翰指出，提前還貸從長期對抗通脹的角度來說實際上是不利的，對于任何一個購房者來說，房貸是最好的抵御通貨膨脹的工具，持有信貸資金、不提前還款也是抵御通貨膨脹較好的一個選擇。對購房者來說，如果對未來的收入預(yù)期比較明確，不會有太大的變化，建議目前不要提前還貸。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄在接受北京商報記者采訪時表示，對于購房者來說，如果選擇提前還款，那么最好確認(rèn)手頭有閑置資金并且資金較為充足，后續(xù)也不需要這筆資金用作他途；其次，最好是在能夠確定，如果將這筆錢用作其他投資的收益率還不如用這筆錢來提前還貸的情況下，那么選擇提前還款則是完全可以的。如果沒有這樣的資金實力或者資金盈余，那么提前還款就沒有必要。除此之外，還款的方式以及年限等也是需要綜合考量的因素，并不能一概而論。總而言之，想要選擇提前還款之前一定要慎重考慮。

“銀行不希望房貸出現(xiàn)流失”

要不要提前還貸沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。

今年8月初，交通銀行“提前還貸將收補償金”公告一日游引發(fā)爭議，也再次掀起了購房者對于提前還貸要不要收取違約金的爭論，一時間“銀行不愿讓購房者還貸”“銀行吃相太難看”等話題頻頻登上熱搜。

眾所周知，對比消費貸、信用貸等無抵押物的貸款來說，擁有抵押物的房貸是銀行為數(shù)不多的較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，在LPR加點調(diào)整前就進行放款的存量房貸，對于銀行來說，更是收益率相對較高的貸款，提前還貸的操作也意味著銀行的“金飯碗”正在縮小。

“銀行是不希望房貸這方面資金出現(xiàn)流失的。”一位銀行人士在接受北京商報記者采訪時坦言，“提前還貸好比結(jié)清存款，都是銀行不愿意看到的，但我們也很無奈，這個行為屬于客戶的正常選擇?！?/strong>