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reits基金是什么意思，公募reits基金是什么意思？

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錢如故

reits基金是什么意思，公募reits基金是什么意思？

最近，一個(gè)新事物出現(xiàn)在投資者面前，并且到了很火爆的程度，這就是大熱的REITs。

今天，首批9只公募基礎(chǔ)設(shè)施投資基金（REITs）面向公眾投資者發(fā)行，根據(jù)公告，9只公募REITs面向公眾投資者的發(fā)售原本計(jì)劃是賣兩到三天，但一上午時(shí)間，所有發(fā)售全部超募，將開啟比例配售。

比如博時(shí)基金、富國(guó)基金等公募旗下REITs面向公眾投資者發(fā)售的份額已超募15倍以上，預(yù)計(jì)最終配售比例或低于5%，平安基金、東吳基金等旗下相關(guān)產(chǎn)品最終配售比或低于10%。

目前國(guó)泰君安資管管理的“張江REIT”認(rèn)購(gòu)倍數(shù)接近10倍；中國(guó)銀河證券分支機(jī)構(gòu)網(wǎng)上銷售REITs的規(guī)模近7億元。

reits基金是什么意思，公募reits基金是什么意思？

那么，什么是REITs？

REITs一般指房地產(chǎn)信托基金，是基金的一種形式，主要是投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，收益來源靠投資的物業(yè)租金以及管理費(fèi)等。

REITs對(duì)A股投資者比較陌生，但在港股已經(jīng)運(yùn)作很成熟，目前港股市場(chǎng)有11只REITs，年化收益率在10%以上。

目前國(guó)內(nèi)發(fā)行的這9只公募REITs產(chǎn)品，主要是面向基礎(chǔ)設(shè)施投資，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、綠色環(huán)保、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

REITs運(yùn)作模式

本次發(fā)行的9只公募REITs，是一種封閉式基金，投資的資產(chǎn)是一個(gè)有一定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，通過持續(xù)的運(yùn)營(yíng)這些基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目來獲取持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)。

因?yàn)槭腔?，目前參與這9只公募REITs的方式有兩種，即通過場(chǎng)外和場(chǎng)內(nèi)兩種方式認(rèn)購(gòu)。

場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)就是和普通的買基金一樣在基金平臺(tái)以及代銷機(jī)構(gòu)申購(gòu)就可以，但這個(gè)公募REITs是封閉基金，一旦申購(gòu)?fù)瓿珊?，?huì)有封閉期，將不會(huì)再開放申購(gòu)及贖回，最少在20年左右，只能在二級(jí)市場(chǎng)交易。

也就是說，通過場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)的REITs在封閉期內(nèi)是無法賣出的，想要賣出只能通過轉(zhuǎn)到場(chǎng)內(nèi)。

場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)就是通過股票賬戶直接申購(gòu)，這個(gè)簡(jiǎn)單，而且在REITs上市交易后，可以直接在股票賬戶交易買賣，很方便。目前有100家左右券商均代銷了9只REITs基金。

REITs收益如何？

公募REITs的收益主要有兩部分：

第一個(gè)就是高比例分紅，REITs都有強(qiáng)制分紅制度，這些基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品也不例外，也采取強(qiáng)制分紅政策，并且收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%強(qiáng)制分配給投資人，這和債券的利息差不多，但高于債券。

也可以看做，REITs是一種價(jià)格波動(dòng)小于股票而收益性或又優(yōu)于債券的資產(chǎn)。

第二個(gè)就是交易差價(jià)，這些基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采取封閉運(yùn)作，后面也會(huì)在交易所上市交易，投資者可以像買賣股票一樣去投資它賺取交易差價(jià)。

此次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以后的漲跌幅限制為10%。

關(guān)于收益方面，由于采取強(qiáng)制分紅制度，收益的90%用于分配，并且每年一回。未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%，最高到12.5%，這個(gè)就可以簡(jiǎn)單的看做收益率。港股的房地產(chǎn)REITs年化收益在10%以上，由于國(guó)內(nèi)的是投資基礎(chǔ)設(shè)施，收益可能相對(duì)房地產(chǎn)有所降低。

這里簡(jiǎn)單的介紹個(gè)例子，比如9只中的平安廣州交投廣河高速REITs，代碼180201，該基金初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為廣河高速公路（廣州-河源）廣州段，該項(xiàng)目位于粵港澳大灣區(qū)核心區(qū)域，運(yùn)營(yíng)已超過9年。高速收費(fèi)期從2011年12月開始，收費(fèi)25年，到2036年12月截止，目前還剩15.96年可收費(fèi)。預(yù)計(jì)在今年的可分配金額為5.38億元，預(yù)計(jì)現(xiàn)金分派率為6.19%。

這個(gè)由于是新生事物再加上上市首日30%漲幅以及盤子小的特點(diǎn)，后面大概率會(huì)迎來炒作。

……

自動(dòng)駕駛：滴滴自動(dòng)駕駛即將完成新一輪融資，融資額超3億美元，其中廣汽集團(tuán)投資2億美元。

新能源領(lǐng)域，目前整車企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，可重點(diǎn)關(guān)注汽車配件和汽車服務(wù)領(lǐng)域，一個(gè)穩(wěn)定成長(zhǎng)，一個(gè)蓄勢(shì)爆發(fā)。

央行：上調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)，外匯存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的5%提高到7%。

這個(gè)主要是因?yàn)槿嗣駧派第厔?shì)太快，目前離岸人民幣兌美元升破6.35關(guān)口，續(xù)刷2018年5月以來新高。但管控只是加劇調(diào)整時(shí)間，不改大趨勢(shì)。

大金融帶頭后，題材越來越有看點(diǎn)，各個(gè)方面開始爆發(fā)，還是那句話，接著奏樂接著舞。

下一個(gè)投資主線，老張會(huì)在公眾號(hào)：老張投研，第一時(shí)間率先公布，歡迎關(guān)注。

A股是個(gè)不斷收割散戶的過程，老張粉一定要通過增強(qiáng)投研能力和把握市場(chǎng)脈搏的能力來武裝自己，這也是老張投研一直在做的！

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再好的投研邏輯，也需要市場(chǎng)的配合、資金的認(rèn)可、以及較強(qiáng)的擇時(shí)能力。

以上內(nèi)容只是基于目前市場(chǎng)環(huán)境以及公司基本面的解讀分析，不做具體買賣建議。股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎

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