第二批兩只公募REITs于日前相繼上市，各方反映積極正面。而首批9只公募REITs上市即將滿半年時間，期間幾乎所有REITs產(chǎn)品都在上漲，部分的漲幅甚至超過30％。公募投資人士認為，REITs基金的良好表現(xiàn)有與多方面因素有關，包括優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)、宏觀市場行情的變化等。

業(yè)內(nèi)同時提醒道，雖然REITs有眾多的優(yōu)點，首批REITs上市表現(xiàn)也非常優(yōu)秀，但REITs的風險也不能忽視，建議投資者們結(jié)合自身情況謹慎投資。

平均漲幅19.71％

首批公募REITs上市半年“收獲頗豐”

REITs作為上市交易的品種，上市后的股價表現(xiàn)很重要。6月21日，首批公募REITs正式上市交易，全天漲幅達9.95％。從總成交額來看，全天9只公募REITs總成交額達到18.6億元。

而截至12月17日，在運行即將滿半年時間后，首批9只公募REITs自上市以來平均漲幅為19.71％，全部取得正收益。其中富國首創(chuàng)水務REIT上市首日至今漲幅最高，達37.45％，由發(fā)行價3.7元漲至12月17日收盤的5.34元。紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT近半年表現(xiàn)同樣領先，漲幅33.12％，12月17日收盤價3.15元。

中金普洛斯倉儲物流REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT以及華安張江光大園REIT上市以來漲幅均超過20％，東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT和浙江證券滬杭甬高速REIT漲超10％。此外，博時、平安旗下公募REITs產(chǎn)品也斬獲正收益。

對于首批公募REITs上市以來的亮眼表現(xiàn)，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理胡海濱直言，“一是一級認購的時候倍數(shù)都比較高，很多投資者欠配所以上市的時候可以繼續(xù)買入；二是REITs項目基本面都比較好，有二級溢價的空間?！?/p>

紅土創(chuàng)新基金基礎設施投資部陳超則表示，公募REITs整體賺錢效應良好，是多方面因素共同作用的結(jié)果。其一公募REITs的產(chǎn)品特點結(jié)合優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)。隨著基礎設施REITs推出，使得優(yōu)質(zhì)基礎設施資產(chǎn)與REITs金融產(chǎn)品相結(jié)合，通過基金份額化降低了投資門檻。為市場提供了股票和債券外的可選標準化產(chǎn)品，擴展了個人投資者和機構(gòu)投資者的投資品種。首批公募REITs在選擇項目標的時，對產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)金流等條件提出了高要求的篩選，屬于較優(yōu)質(zhì)的基礎設施資產(chǎn)。

“其二，公募REITs的投資價值吸引存量和增量投資者。對于關注首批REITs上市的投資者前期多持觀望態(tài)度，但隨著公募項目運營穩(wěn)定，市場走勢，分紅表現(xiàn)，存量資金出現(xiàn)了不斷關注公募REITs。隨著第二批產(chǎn)品的擴容，場外的增量資金也開始積極參與配置公募REITs產(chǎn)品，共同推動了公募REITs的良好二級市場表現(xiàn)?！?陳超進一步分析稱。

此外，陳超認為，監(jiān)管層允許保險資金直接投資于公募REITs基金后。多數(shù)保險投資機構(gòu)已積極參與第二批公募REITs基金份額的戰(zhàn)略配售與網(wǎng)下發(fā)行。宏觀市場行情的變化讓公募REITs備受資本青睞。今年資本市場的表現(xiàn)特征是高通貨膨脹、低利率，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺。伴隨著政策引導，部分投資風格穩(wěn)健中長期的投資人，逐步關注到REITs產(chǎn)品配置上。公募REITs項目的基本面向好，配售與配置價值逐步凸顯。促使成為新的選擇?！?/p>

值得一提的是，REITs作為一個高分紅品種，一年最少分紅一次?，F(xiàn)在發(fā)行半年，已經(jīng)有2個REITs開始分紅了。分紅的基準都是6月7日到9月30日，4個月時間的盈利，普洛斯每份分紅0.0522元，相比發(fā)行價收益率1.34％，首鋼綠能每份分紅0.51541元，相比發(fā)行價3.85％。

有觀點認為，強制分紅或是公募REITs二級市場表現(xiàn)優(yōu)秀的原因之一。對此胡海濱稱，“強制分紅是REITs的特點，我認為不是二級表現(xiàn)好的主要原因，這個邏輯可以對比分紅穩(wěn)定的A股上市公司，其股價表現(xiàn)跟其分紅穩(wěn)定也不是特別相關。”

陳超也表示，投資人應正確理解“強制分紅”概念。公募REITs是具有強制分紅特征的產(chǎn)品，并在產(chǎn)品公告中披露了未來預測現(xiàn)金分派率，預測現(xiàn)金分派率并非保底收益率，是基金發(fā)行階段對應發(fā)行評估值的預測值。未來基礎設施基金將以90％以上經(jīng)審計合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。具體實際分配金額以項目公司會資產(chǎn)運營情況而定，考慮持續(xù)發(fā)展、償債能力和經(jīng)營現(xiàn)金流等因素。

適合穩(wěn)健收益需求的長期投資者

在公募投資人士看來，公募REITs更適合長期持有型的價值投資者，可以分享優(yōu)質(zhì)項目的收益。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理胡海濱表示，因為REITs分紅穩(wěn)定、與股票、債券相關性弱，適合將資產(chǎn)的穩(wěn)定增值作為投資目標的長期持有型的價值投資者。投資者應從區(qū)位優(yōu)勢、歷史經(jīng)營情況、資產(chǎn)附近可比資產(chǎn)的競爭情況、未來發(fā)展?jié)摿?、REITs管理人能力等方面考量。

“REITs產(chǎn)品適合穩(wěn)健收益需求的長期投資者。” 紅土創(chuàng)新基金基礎設施投資部陳超表示，投資者可以用較少的資金參與到大型基礎設施項目中，分享優(yōu)質(zhì)項目的收益。REITs目前表現(xiàn)與股債類關聯(lián)度較低，可以優(yōu)化資產(chǎn)配置、分散組合風險。一般市場情況下，REITs基金的風險收益高于貨幣市場基金和債券型基金，低于股票型基金、混合型基金。公募REITs相比債券有更長的存續(xù)期限和更高的派息率使之更加契合穩(wěn)健收益需求的長期投資者。

陳超進一步建議，在選擇REITs產(chǎn)品時，投資者應關注不同產(chǎn)品底層現(xiàn)金流收入變化情況，收入的穩(wěn)定性、細分市場變化、整體利率情況、不動產(chǎn)市場價格波動等，并綜合具體資產(chǎn)屬性、二級市場價格、現(xiàn)金分派率等，對REITs產(chǎn)品進行判斷。

事實上，基于對公募REITs發(fā)展前景的看好，目前多家基金公司都在積極籌備和推動相關業(yè)務。胡海濱表示，公募REITs未來前景廣闊，目前市場上正在推進的REITs項目據(jù)不完全統(tǒng)計已經(jīng)有80多單了，未來兩年REITs市場有望迎來大發(fā)展。博時基金在公募REITs領域已經(jīng)設立了獨立的業(yè)務部門，也從內(nèi)部調(diào)撥、外部招聘了專業(yè)化的團隊，目前業(yè)務推進穩(wěn)步進行。

作為首批試點發(fā)行的基金管理人之一，紅土創(chuàng)新基金在積累REITs管理經(jīng)驗的同時，正在積極參與后續(xù)產(chǎn)品的儲備、整理、溝通、申報等工作。也期待未來在更大的市場上繼續(xù)有所表現(xiàn)。

REITs投資風險不可忽視

雖然REITs有眾多的優(yōu)點，首批REITs上市表現(xiàn)也非常優(yōu)秀，但REITs的風險我們也不能忽視。

作為專業(yè)投資人士，陳超表示，從產(chǎn)品流動性來看，在經(jīng)歷上市初的波動之后REITs產(chǎn)品換手率穩(wěn)定。部分炒作資金進場，可能引發(fā)公募REITs產(chǎn)品在場內(nèi)凈值表現(xiàn)大開大合。特別是應關注上市初期的市場較大波動，投資者在二級市場配置時候需要充分研判。

陳超進一步提示，從產(chǎn)品收益來源來看，公募REITs產(chǎn)品具有長期可靠且具有增長性的分紅收入，還可以通過本身二級市場價值的上漲盈利。公募REITs作為長期資產(chǎn)配置，其內(nèi)在價值不會有很大的波動，但作為場內(nèi)交易的產(chǎn)品，二級市場也會存在市場波動的情況，對公眾投資者而言，需確保自身投資目標與產(chǎn)品風險屬性相匹配，以滿足投資期望。

“從產(chǎn)品底層資產(chǎn)經(jīng)營情況來看，在選擇REITs產(chǎn)品時，投資者應關注不同產(chǎn)品底層現(xiàn)金流收入變化情況，收入的穩(wěn)定性、細分市場變化、整體利率情況、不動產(chǎn)市場價格波動等，并綜合具體資產(chǎn)屬性、二級市場價格、現(xiàn)金分派率等，對REITs產(chǎn)品價值進行判斷?！?陳超說道。

此外，在陳超看來，投資人應正確理解“強制分紅”概念。公募REITs是具有強制分紅特征的產(chǎn)品，并在產(chǎn)品公告中披露了未來現(xiàn)金分派率，并非保底收益率，是基金發(fā)行階段對應發(fā)行評估值的預測值。公募REITs項目是權(quán)益性的產(chǎn)品，未設置收益率補足機制。未來基礎設施基金將以90％以上經(jīng)審計合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。具體實際分配金額以項目公司會考慮持續(xù)發(fā)展、償債能力和經(jīng)營現(xiàn)金流等因素。

對普通投資者而言，胡海濱建議仔細研究REITs項目的基礎資產(chǎn)質(zhì)量，對于基礎資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營情況、現(xiàn)金流預測情況、資產(chǎn)評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據(jù)二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出價值投資判斷。新的REITs項目剛上市往往有較大的價格波動，存在投資風險，請投資者們結(jié)合自身情況謹慎投資。

本文源自中國基金報