理財(cái)能提前贖回違約金計(jì)算，理財(cái)能提前贖回違約金計(jì)算嗎？

8月22日，一年期和五年期的LPR“雙降”，這是今年以來(lái)，5年期以上LPR繼1月和5月后的第3次下調(diào)。

傳遞的信號(hào)非常多維，但很多金融圈人士不約而同提到，“傳遞了不希望提前還貸的信號(hào)”。

提前還貸，從被嗤之以鼻到席卷年輕人聚集的App，迅速成為DDDD（懂的都懂）的社交幣。一些被股票和基金傷透的年輕人們選擇不再糾結(jié)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，踏入了提前還貸的“潮流”中。但也有人更傾向現(xiàn)金為王，陪通脹長(zhǎng)跑。銀行也有自己的盤(pán)算，相對(duì)優(yōu)質(zhì)、長(zhǎng)期、利率較高的資產(chǎn)流失，在寬信用的當(dāng)下，并不是一件好事。

博弈還會(huì)繼續(xù)。

從“以貸換貸”到“提前還貸”

在2個(gè)月前剛剛做了一筆300萬(wàn)元住房按揭貸款的張蕾（化名），給自己的個(gè)貸客戶(hù)經(jīng)理李婷（化名）打了電話，詢(xún)問(wèn)自己的房貸能夠省下多少錢(qián)。

她的貸款要分20年還清，李婷告訴她，LPR調(diào)整后，需等到次年1月1日起生效，如果此次利率調(diào)整至今年底沒(méi)有其他變化的話，那么在明年張蕾可以少還4500元。

此次調(diào)整后，北京首套個(gè)人住房商貸的利率是4.3%加55個(gè)基點(diǎn)，下限為4.85%；二套房貸利率是4.3%加105個(gè)基點(diǎn)，也就是5.35%。這也是自LPR捆綁房貸利率后，北京首套房貸利率首次跌破5%，目前北京地區(qū)銀行業(yè)均執(zhí)行這一利率標(biāo)準(zhǔn)。

易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年二季度，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率降至21.2%，創(chuàng)十年新低。央行發(fā)布的《今年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，今年二季度末，個(gè)人住房貸款余額38.86萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.2%，增速比上年末低5.1個(gè)百分點(diǎn)。

被股票和基金傷透的年輕人們選擇將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，節(jié)息效果立顯。不僅如此，還有不少購(gòu)房者為了省下一筆利息支出，冒著風(fēng)險(xiǎn)選擇把最低年利率3.4%的經(jīng)營(yíng)貸和年利率5%以上的房貸進(jìn)行置換，不少貸款中介也借此推波助瀾，推出“以貸換貸”的生意。在中介機(jī)構(gòu)的鼓吹下，“以貸換貸”這一方式還是讓不少買(mǎi)房人動(dòng)了心，但這類(lèi)“置換”變相地回避?chē)?guó)家對(duì)于信貸政策的監(jiān)管，對(duì)購(gòu)房者而言，盲目聽(tīng)信貸款中介話術(shù)恐會(huì)得不償失。

那么，提前還貸真的劃算嗎？在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，過(guò)去幾年購(gòu)房的群體面臨一個(gè)困惑或問(wèn)題，即認(rèn)為自己手中的房貸利率太高了，所以想提前還貸。這個(gè)事此前成為熱點(diǎn)話題。部分購(gòu)房者覺(jué)得還貸利息太高，還貸壓力大。但實(shí)際上，到了明年1月，此類(lèi)購(gòu)房者也可以享受利息下降的優(yōu)惠。今年以來(lái)5年期LPR總共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。單純從這個(gè)角度看，如果購(gòu)房者貸款100萬(wàn)元、期限30年、等額本息，粗略計(jì)算，明年此類(lèi)購(gòu)房者月供至少可以減少約210元左右。

并非立馬就省錢(qián)

但LPR是一個(gè)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)。李婷表示，“有些購(gòu)房者一看LPR下調(diào)了，立刻就開(kāi)始算未來(lái)20年能省下多少錢(qián)，這種做法是不科學(xué)的”。

正在還貸的購(gòu)房者能否享受到降息，還要看當(dāng)時(shí)是否選擇LPR轉(zhuǎn)換形式計(jì)息。

2020年8月，大批銀行開(kāi)啟房貸利率批量“換錨”，將此前浮動(dòng)利率統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，當(dāng)時(shí)購(gòu)房者有兩個(gè)選擇，一是將存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，二是轉(zhuǎn)為固定利率。

從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)利率調(diào)整日（重定價(jià)日）房貸利率保持不變，由于大部分銀行規(guī)定的存量房貸重定價(jià)周期為一年，重定價(jià)日多為每年1月1日或放貸日，例如購(gòu)房者的貸款是2019年8月15日發(fā)放，那么每年的1月1日或者8月15日就是重定價(jià)日，而當(dāng)時(shí)選擇了固定利率的購(gòu)房者，房貸利率則與LPR調(diào)整無(wú)關(guān)。

截至目前，今年以來(lái)，5年期LPR已累計(jì)下調(diào)3次，下調(diào)幅度分別為5、15、15個(gè)基點(diǎn)，累計(jì)下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)。除5年期LPR三度下調(diào)外，5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布，將首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年購(gòu)房的群體，其實(shí)已經(jīng)享受到了降息帶來(lái)的利好。若是貸款還沒(méi)有完成審批，那也可以搭上8月22日此次降息快車(chē)而享受優(yōu)惠。若已經(jīng)開(kāi)始還貸，那就需要等重定價(jià)日且選擇了LPR計(jì)息方式，利率才會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

40萬(wàn)理財(cái)提前贖回用來(lái)提前還貸

在今年之前，一說(shuō)到要提前還房貸，大多數(shù)購(gòu)房者都對(duì)此“嗤之以鼻”，觀點(diǎn)也是一邊倒，“房貸是普通人這輩子可以借到最便宜、金額最大、期限最長(zhǎng)的資金，絕不提前還貸”。但就在今年，這一風(fēng)向突然發(fā)生了變化，一些年輕人、中年人率先投身提前還貸的熱潮。

個(gè)人首套房貸利率一降再降，梁爽（化名）卻默默算起了一筆提前還貸的賬?！翱紤]的時(shí)間夠久了，我也不想再等了！”去年3月，經(jīng)過(guò)精挑細(xì)選，梁爽在海淀區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套商品住房，商貸金額為265萬(wàn)元，月供金額為1.5萬(wàn)元。

剛剛新婚的梁爽和老公都擁有一份穩(wěn)定工作，再加上雙方父母的支持，在這一年里，這對(duì)小夫妻也存了不少積蓄。“我準(zhǔn)備在8月提前還款30萬(wàn)元，申請(qǐng)?jiān)鹿┙痤~不變，將還款期限減少至20年?！绷核嬖V北京商報(bào)記者，“我們剛結(jié)婚不久，目前沒(méi)有太大的經(jīng)濟(jì)壓力，未來(lái)3年也沒(méi)有備孕計(jì)劃，我打算在自己還有能力的情況下每年把房貸還清一部分，爭(zhēng)取在十年內(nèi)還清全部貸款，希望這是正確的決定?！?/p>

房貸期限能貸多長(zhǎng)就貸多長(zhǎng)這一“金科定律”正在被推翻。陳碩（化名）也是提前還貸“大軍”中的一員，和梁爽經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越不同的是，他是東拼西湊提前還了部分房貸。

兩年前，在北京房貸利率還在5.5%左右的高位時(shí)，陳碩“上車(chē)”購(gòu)入了一套剛需住房。今年受到疫情影響，陳碩所在的企業(yè)遭遇了現(xiàn)金流問(wèn)題，工資出現(xiàn)了縮水。“每月都要背負(fù)房貸壓力，未來(lái)如果失業(yè)怎么辦？”究竟還還是不還？兩難之下，他毅然決定將理財(cái)?shù)?0萬(wàn)元資金提前贖回，又找親朋好友湊了10萬(wàn)元，申請(qǐng)了提前還貸操作，還清部分貸款后，陳碩的月供金額下降至3000元左右。“我不后悔！”還完部分貸款的陳碩一身輕松，他覺(jué)得自己還年輕，錢(qián)努力賺總是會(huì)有的。

有人緊握“現(xiàn)金流”

在一些社交、動(dòng)態(tài)分享平臺(tái)，提前還貸的帖子往往能引起眾多關(guān)注和留言，但在這背后有人歡呼雀躍，亦有人后悔……

“雖然利息一下子少了十幾萬(wàn)，但現(xiàn)在兜里就剩幾萬(wàn)塊錢(qián)了，日子過(guò)得緊巴巴的，心里沒(méi)譜”“提前還貸后還負(fù)債4萬(wàn)元，每個(gè)月只能靠提取住房公積金度日……”有人在提前還貸之后才意識(shí)到緊握現(xiàn)金流的重要性。

廣發(fā)銀行北京分行零售信貸業(yè)務(wù)部高級(jí)主管張凱分享了這樣一個(gè)案例，今年5月，由于買(mǎi)賣(mài)不太好做，一位餐飲行業(yè)的客戶(hù)非常擔(dān)心今后背負(fù)的房貸壓力，于是便打算找親戚借點(diǎn)錢(qián)提前把房貸還上。但在疫情防控形勢(shì)好轉(zhuǎn)的情況下，7月、8月這位客戶(hù)的餐館經(jīng)營(yíng)狀況逐漸有了點(diǎn)起色，同時(shí)又遇到了8月LPR利率下調(diào)。

在張凱的印象中，這位客戶(hù)比較精打細(xì)算，她通過(guò)觀察發(fā)現(xiàn)從去年年底開(kāi)始LPR已經(jīng)經(jīng)歷了3次下調(diào)，覺(jué)得今后利率下行的趨勢(shì)比較明顯。于是，便暫時(shí)取消了提前還貸的計(jì)劃，并把手中的一部分資金繼續(xù)投入到餐館的運(yùn)營(yíng)之中。

在“還與不還之間”小微企業(yè)主躊躇不前，而擁有穩(wěn)定工作的白領(lǐng)林憶柏（化名）則有著自己清晰的規(guī)劃，一年前林憶柏成功“晉升”為新手媽媽?zhuān)辛藢殞氈?，她將更多的精力投入到自我提升、目?biāo)管理之中。

在她看來(lái)，“房貸是一個(gè)長(zhǎng)期借款，不是一年兩年就可以還清的，現(xiàn)在工作和收入都比較穩(wěn)定的情況下，如果考慮到通脹因素，10年前每個(gè)月還5000元和10年后每個(gè)月還5000元，壓力完全不一樣，有閑錢(qián)我更愿意為自己和寶寶做一些喜歡的事情，不會(huì)考慮提前還清房貸”。

盤(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員江翰指出，提前還貸從長(zhǎng)期對(duì)抗通脹的角度來(lái)說(shuō)實(shí)際上是不利的，對(duì)于任何一個(gè)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸是最好的抵御通貨膨脹的工具，持有信貸資金、不提前還款也是抵御通貨膨脹較好的一個(gè)選擇。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期比較明確，不會(huì)有太大的變化，建議目前不要提前還貸。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果選擇提前還款，那么最好確認(rèn)手頭有閑置資金并且資金較為充足，后續(xù)也不需要這筆資金用作他途；其次，最好是在能夠確定，如果將這筆錢(qián)用作其他投資的收益率還不如用這筆錢(qián)來(lái)提前還貸的情況下，那么選擇提前還款則是完全可以的。如果沒(méi)有這樣的資金實(shí)力或者資金盈余，那么提前還款就沒(méi)有必要。除此之外，還款的方式以及年限等也是需要綜合考量的因素，并不能一概而論。總而言之，想要選擇提前還款之前一定要慎重考慮。

“銀行不希望房貸出現(xiàn)流失”

要不要提前還貸沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案。

今年8月初，交通銀行“提前還貸將收補(bǔ)償金”公告一日游引發(fā)爭(zhēng)議，也再次掀起了購(gòu)房者對(duì)于提前還貸要不要收取違約金的爭(zhēng)論，一時(shí)間“銀行不愿讓購(gòu)房者還貸”“銀行吃相太難看”等話題頻頻登上熱搜。

眾所周知，對(duì)比消費(fèi)貸、信用貸等無(wú)抵押物的貸款來(lái)說(shuō)，擁有抵押物的房貸是銀行為數(shù)不多的較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，在LPR加點(diǎn)調(diào)整前就進(jìn)行放款的存量房貸，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，更是收益率相對(duì)較高的貸款，提前還貸的操作也意味著銀行的“金飯碗”正在縮小。

“銀行是不希望房貸這方面資金出現(xiàn)流失的?！币晃汇y行人士在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)坦言，“提前還貸好比結(jié)清存款，都是銀行不愿意看到的，但我們也很無(wú)奈，這個(gè)行為屬于客戶(hù)的正常選擇。”

房貸是否提前還款是一個(gè)重大的決策，需要購(gòu)房者根據(jù)自身的不同情況從三個(gè)方面進(jìn)行考量。正如張凱所言，首先看申請(qǐng)貸款當(dāng)時(shí)的利率處于什么水平，如果當(dāng)時(shí)的利率水平已經(jīng)高出現(xiàn)有的按揭貸款利率，那么可以考慮提前結(jié)清貸款。如果當(dāng)時(shí)申請(qǐng)的貸款利率水平低于現(xiàn)行按揭貸款利率——比如公積金貸款或公積金組合貸款——那么可以考慮不做提前還款。

其次，是看提前還款的資金來(lái)源，如果自身有一部分閑置資金并且在一段時(shí)間內(nèi)沒(méi)有明確用途的，可以考慮用來(lái)提前還款。如果自身沒(méi)有較多的閑置資金，或在未來(lái)的一段時(shí)間有較大開(kāi)銷(xiāo)計(jì)劃的，則沒(méi)有必要考慮提前結(jié)清貸款。“最后看是否有好的投資渠道，如果自身比較善于投資并且有較高收益的投資項(xiàng)目，收益能夠高于現(xiàn)行按揭貸款利率水平的，可以考慮不做提前還款?！睆垊P建議稱(chēng)。

“判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息?！睆?fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼指出。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。當(dāng)然，還需要為自己生活、養(yǎng)老及日常支出留足資金。就目前的情況看，貸款利率有下行的趨勢(shì)，提前償還貸款需要慎重考慮。

北京商報(bào)記者 宋亦桐

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