看看你是否適合提前還房貸

房貸利率下調(diào)、投資收益下降讓“提前還貸”上熱搜

建議從資金實(shí)際情況出發(fā)

近來，由于房貸利率下調(diào)，“要不要提前還房貸？”成為房貸族熱議的焦點(diǎn)，而且“這屆年輕人不想給銀行打工”的話題也一度登上熱搜榜。在當(dāng)下物價(jià)上漲、貨幣貶值、投資收益不及預(yù)期的大環(huán)境里，許多手中有閑錢的人打破了原有“將貸款年限拉滿”的觀念，開始選擇提前還貸?？蛇@樣做真的劃算嗎？提前還貸適合什么人群？還貸前需要注意什么？

現(xiàn)象：

部分年輕人傾向于提前還貸

“股票、基金的表現(xiàn)除了心痛還是心痛。理財(cái)產(chǎn)品也凈值化了，跟著資本市場波動(dòng)，手上的閑錢有種無處安放的感覺?！弊罱?，“閑錢往哪放？”成為工薪族們聊得較多的話題，而在這些群體中，不少人選擇了提前還房貸。

日前，在各大社交平臺(tái)上，有不少人曬出提前還貸的經(jīng)歷，聲稱省出的幾十萬元錢相當(dāng)于理財(cái)收益?！斑@屆年輕人不想給銀行打工”的話題也登上新浪微博熱搜榜。記者采訪身邊親朋好友發(fā)現(xiàn)，今年股票、基金、理財(cái)、定存等投資收益的下滑加重了部分年輕人的提前還貸情緒。“本來手中有一點(diǎn)閑錢想用來投資，但當(dāng)下理財(cái)、股票都不是很景氣，算來算去，不如提前還房貸算了！”一位準(zhǔn)備提前還貸的朋友告訴記者。

對(duì)于前一兩年前買房的人來說，房貸利率普遍達(dá)到了5%以上，有的甚者達(dá)到6%。這就意味著要找到收益率比房貸利率更高的理財(cái)方式，不然的話，就要一邊支付5%甚至6%利率借著銀行的錢，一邊承擔(dān)著低收益理財(cái)甚至虧本的投資。于是，近來有不少年輕人認(rèn)為，當(dāng)下各大投資不景氣，與其冒險(xiǎn)，不如提前用閑錢還貸，每個(gè)月少還銀行點(diǎn)錢，生活質(zhì)量也能大大提高。

案例：

部分市民拿出理財(cái)資金還房貸

最近，思考再三后，市民魏洋還是做了提前還房貸的決定。時(shí)間回到兩個(gè)月前，魏洋手上的數(shù)只基金表現(xiàn)不給力，幾次閃崩后，眼看著幾年積累下來的收益就要消失殆盡，她果斷止損，贖回了大部分基金。但對(duì)于這些從基金市場退出來的資金，魏洋一時(shí)也找不到更好的投資途徑。“當(dāng)前，想要通過銀行理財(cái)產(chǎn)品和房貸利率之間的剪刀差賺收益，很不容易?！痹谖貉笱壑?，各銀行齊刷刷地下調(diào)了存款利率，大額存單利率也不斷下滑，讓閑錢的穩(wěn)健收益變少。

“我想了很久，當(dāng)穩(wěn)定的投資收益不如房貸利率時(shí)，提前還款還能節(jié)省利息支出?！蔽貉笳f，她提前向銀行還款30萬元，每個(gè)月的月供從接近5300元降到3300元?！扒皫啄攴抠J每月還款額當(dāng)中，利息部分遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于本金部分，之前我的房貸是80萬元左右，現(xiàn)在變成50萬元，每個(gè)月能少2000元，利息總額少了不少，省利息就當(dāng)是賺錢了”。魏洋說，與其讓閑錢“長毛”，不如提前還房貸更讓她有安全感。

記者對(duì)幾位打算提前還房貸的購房者進(jìn)行采訪，發(fā)現(xiàn)目前選擇提前還貸的購房者多數(shù)選擇部分提前還款，這樣可以視收入、消費(fèi)需求等靈活處理，大多年輕人選擇的是部分提前還款中的縮短貸款年限，不改變月還款額。

當(dāng)然，記者也發(fā)現(xiàn)，選擇提前還房貸的多數(shù)年輕受訪者都不敢隨便對(duì)手上的“資產(chǎn)”進(jìn)行投資，于是把目光放在了提前還房貸方面。

算賬：

貸款百萬每月將少還120元

5月15日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了 《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》。明確對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套房個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。

此政策一出，對(duì)于剛需族來說無疑是一個(gè)巨大的好消息。如果所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào)，那么居民家庭在申請貸款購買首套普通自住房時(shí)，利息支出就會(huì)有所減少。按照目前5年期以上LPR4.6%，那么首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限幅度可降至4.4%。記者算了筆賬，如果按貸款金額100萬元、期限30年等額本息的計(jì)算方式，平均每月的月供將減少近120元，30年利息總額將減少近4.3萬元。

也就是說，如果政策落地實(shí)施，市民貸款一百萬，總的利息可以節(jié)省4萬多元，月供款可每月少還100多塊錢。當(dāng)然，這些只是理論假設(shè)計(jì)算，實(shí)際情況還有待落地實(shí)施，以及各家各戶購房族的不同情況，例如，有的人是公積金房貸+商貸，有的人執(zhí)行的是等額本金還款法等等。

本次房貸政策按照“因城施策”原則，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

盡管像島城等國內(nèi)眾多城市還未明確具體的房貸利率，但房貸政策的利好已經(jīng)影響了不少房奴的還貸“思緒”。

對(duì)比：

是否提前還房貸因人而異

提前還貸究竟是否劃算？什么人群適合提前還貸？這個(gè)還需要分類來看。

1、買房融資，遇房價(jià)上漲的人。購房者如果買房是用于融資的，希望能從銀行獲取更多的貸款。但房價(jià)上漲，房屋的評(píng)估價(jià)值比購買初期上漲了很多，如果提前將房屋按揭貸款還清，再以房產(chǎn)抵押從銀行貸款，通過這種方式往往能獲得更大的貸款額度。

2、買房自住，不愿負(fù)債的人。很多不愿意負(fù)債的人不愿意在還貸壓力下生活，追求無債一身輕。如果是買房子用于自住的，并且處于房貸還款初期的人，可以考慮提前還款，這樣一來可以早日將貸款還清，二來也能節(jié)省不少房貸利息。

3、貸款時(shí)實(shí)行上浮利率的人。受國家房地產(chǎn)政策變化影響，有些貸款人在購房利率上浮，未能享受到利率優(yōu)惠，此類貸款人選擇提前還貸，可以少還點(diǎn)利息，相對(duì)而言比較劃算。

1、需要應(yīng)急資金的人。對(duì)于資金短缺、經(jīng)濟(jì)能力比較有限的購房者來說，不宜打亂原有的理財(cái)計(jì)劃。同時(shí)，使用應(yīng)急資金會(huì)增加未來生活的風(fēng)險(xiǎn)，有可能因小失大。

2、等額本金還款期已達(dá)1/4的人。對(duì)于使用等額本金還款的借款人，等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，當(dāng)還款期超過1/4時(shí)，其實(shí)借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。

建議：

還貸應(yīng)從個(gè)人資金情況出發(fā)

記者咨詢多位理財(cái)師了解到，在當(dāng)下的市場環(huán)境中，如果本身手上現(xiàn)金流比較充裕，所處的行業(yè)也非常有前景，可以將手中的閑錢進(jìn)行資產(chǎn)配置，不用急著還貸；如果本身家庭可承受風(fēng)險(xiǎn)能力比較弱，可適度降低家庭杠桿。

綜合而說，不管是否要進(jìn)行提前還貸，都要從自己的實(shí)際情況出發(fā)。如果自己家庭的資金確實(shí)充足，不想有心理負(fù)擔(dān)，提前還款也無可厚非。如果資金不算充足的家庭，也沒有必要跟風(fēng)提前還款，以免使得自己的經(jīng)濟(jì)變得更加緊張。并且，手頭富余也可擇機(jī)選擇一些投資，說不定有意想不到的驚喜。

提醒：

提前還貸需要和銀行溝通

一、提前和銀行溝通。提前還貸方式中，只有縮短貸款期限才是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。因此，購房人提前還貸時(shí)，要根據(jù)自己的情況盡量縮短還款年限。另外，目前，多家銀行對(duì)提前還貸有限制性規(guī)定，有的設(shè)置了提前還貸的最低額度，有的還收取違約金。如果客戶想在年底提前還貸，最好與銀行溝通，確定是否需要提前預(yù)約，以避免出現(xiàn)不必要的利息支出。

二、別忘退保。在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前繳的保費(fèi)。

三、莫忘退稅。別忘了到稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。當(dāng)購買商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請，取得本人的稅收通用繳款書。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。（觀海新聞/青島早報(bào)記者 楊博文）