歲末年初，虎踞房產(chǎn)和大家一起回顧房地產(chǎn)市場這一年的旅程，并展望明年的情況。

在過去的一年，大多數(shù)人可謂是經(jīng)歷了一場大規(guī)模的內(nèi)心風(fēng)暴。

虎踞房產(chǎn)早已指出，中國的房地產(chǎn)市場正面臨一場根本性的改變，城市化進(jìn)程從原來的增量擴(kuò)張變成存量優(yōu)化，地方政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者之間的利益共同體將被拆分。 反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“房住不炒”要求即便在經(jīng)濟(jì)困難的情況下，對房地產(chǎn)的“跨周期調(diào)控”也不可松懈。

我們預(yù)判，不久的將來，我們將會見證史無前例的房地產(chǎn)去庫存大潮， 一些高杠桿的開發(fā)商有可能必須通過資產(chǎn)重組，被大卸八塊，最終更名改姓。

有些判斷，也許我們寫出來的時候，大家感到難以接受，在今年上半年，房地產(chǎn)交易總額一飛沖天，許多城市甚至在“房住不炒”的調(diào)控政策下實現(xiàn)了價格的上漲。

回想一下，很多人當(dāng)時可能以為這一切僅僅是“紙上的喧囂”。對房地產(chǎn)市場的這一根本性變局，大多數(shù)人一開始恐怕并無觸動。

真正的改變發(fā)生在今年的7月以后。隨著“房住不炒”政策的逐步深入，深房理被處分、北京房姐被抓、三條紅線、信貸總規(guī)?？刂?，限購、限價、限售等等政策陸續(xù)顯示威力，房地產(chǎn)市場日益平靜，但所有人內(nèi)心中風(fēng)暴卻不斷擴(kuò)大。

巨變之下，沒有人能獨善其身。

這也難怪，在過去的20年間，所有唱衰房地產(chǎn)和房價的人，無一不被事實打臉，只有今年，現(xiàn)實打了房地產(chǎn)行業(yè)的臉。

人們最大的困惑是：今年，房地產(chǎn)是怎么冷下來的？

No.1 貨幣乘數(shù)收縮帶來預(yù)期轉(zhuǎn)弱

虎踞房產(chǎn)

在近期的中央工作會議中，“預(yù)期轉(zhuǎn)弱”被當(dāng)做中國經(jīng)濟(jì)面臨的最大的挑戰(zhàn)之一。預(yù)期轉(zhuǎn)弱說白了，就是對未來的不確定性導(dǎo)致持幣待購，從而帶來供求的萎縮。

預(yù)期轉(zhuǎn)弱的成因，主要是房地產(chǎn)信貸緊縮，導(dǎo)致貨幣創(chuàng)造能力突然衰減。

我們在一篇文章里提出過，房地產(chǎn)業(yè)具有非常重要的“貨幣創(chuàng)造”能力，比如：甲將一百萬存入銀行，銀行用信貸借給了乙，乙購房后，開發(fā)商又將這筆錢存入銀行，銀行再將錢借貸給丙……如此循環(huán)往復(fù)，100萬如果借出去8次，就成了800萬。

貨幣流通的次數(shù)，就是貨幣乘數(shù)。 【點擊回顧：地主家也沒有余糧了，新一輪土拍誠意滿滿，開發(fā)商買單不?】

由于7—8月間，銀行信貸急劇收縮，地方執(zhí)行層層加碼，購房者無法獲得信貸。加上多個行業(yè)的監(jiān)管風(fēng)暴，帶來了大面積的業(yè)務(wù)收縮，裁員減薪，一系列負(fù)面因素疊加，導(dǎo)致供需雙弱格局形成，預(yù)期轉(zhuǎn)弱格局產(chǎn)生。

在過去的三年中，所有城市的房價都將永遠(yuǎn)上漲的信仰已經(jīng)被事實徹底否定了。

在過去的一年之中，一、二線城市的所有區(qū)域房價將永遠(yuǎn)上漲的信仰也已經(jīng)被市場否定了。

人們不僅對于房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的信心產(chǎn)生了嚴(yán)重的動搖，而且對于獲得房地產(chǎn)信貸、承受未來房地產(chǎn)市場的不確定性，尤其是房價的不確定性都產(chǎn)生了動搖。

No.2 自我實現(xiàn)的預(yù)言：預(yù)期轉(zhuǎn)弱強(qiáng)化供需萎縮結(jié)構(gòu)

虎踞房產(chǎn)

人們的主觀感受，尤其是對未來的預(yù)期，將強(qiáng)化其在真實市場中的行為，從而預(yù)期與現(xiàn)實之間形成互相增強(qiáng)的關(guān)系。

當(dāng)人們相信房價有下跌的可能時，這一“預(yù)言”本身就干預(yù)了現(xiàn)實，形成一種強(qiáng)烈的暗示和指引，這就是“自我實現(xiàn)的預(yù)言”。

不斷攀升的工抵房說明開發(fā)商的資金鏈持續(xù)斷裂，開發(fā)商撐不下去了。

開發(fā)信貸規(guī)模的加速萎縮，導(dǎo)致新增的信貸成本急劇提升，一旦債務(wù)到期，借新債還舊債的成本大幅提升;加上購房信貸的萎縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)有效需求急劇減少，一來一去，開發(fā)商去庫存遇到瓶頸。

不斷增多的法拍房則印證了這場供求對峙中，越來越多的購房者已經(jīng)撐不下去了。

據(jù)阿里司法拍賣網(wǎng)數(shù)據(jù)，2017年法拍房9000套，2019年50萬套，2020年直接變成了133萬套，到2021三季度末就已經(jīng)超159萬套了，數(shù)量呈跳躍式增長。

No.3 限價、限售的雙刃劍：防止崩盤又抑制交易

虎踞房產(chǎn)

說白了，一個市場的價格，不是漲就是跌。但是在過去的一年時間里面，管理層追求的是價格高位橫盤，既不允許價格上漲，又不允許價格下跌。

不允許房地產(chǎn)價格上漲，導(dǎo)致追高的購房者望而卻步，而不允許房地產(chǎn)價格下跌，又導(dǎo)致真正的剛需購房者無法入局。

在此情況下，開發(fā)商去庫存的進(jìn)展也大幅延緩，大家看看恒大就知道了，上半年的去庫存冠軍，下半年舉步維艱。

No.4 穩(wěn)字當(dāng)頭，房地產(chǎn)必須捂熱

虎踞房產(chǎn)

時近歲末，一系列房地產(chǎn)的政策表述頻繁發(fā)布。

●穩(wěn)字當(dāng)頭，在9月就開始提

9月24日，人民銀行貨幣政策委員會在今年第三季度例會提出，強(qiáng)調(diào)堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，穩(wěn)字當(dāng)頭。

對房地產(chǎn)的表述是：維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益。此時，重點放在管控開發(fā)商無法交樓的風(fēng)險。

9月29日人民銀行、銀保監(jiān)會房地產(chǎn)金融工作座談會要求金融機(jī)構(gòu)按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益。

●10月，開始對地方“層層加碼”糾偏

10月15日人民銀行今年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會會議指出，部分金融機(jī)構(gòu)對于“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。

針對恒大問題，會議指出恒大集團(tuán)的問題在房地產(chǎn)行業(yè)是個別現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的。

10月20日國務(wù)院副總理劉鶴表示“目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足。

●11月，公布個人信貸數(shù)據(jù)，恢復(fù)市場信心

11月10日人民銀行《今年10月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)》首次公布個人住房貸款月度數(shù)據(jù)，今年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。

11月19日人民銀行今年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，要求保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益。

●12月，啟動開發(fā)商“白名單”鼓勵債務(wù)重組

12月10日銀行間市場交易商協(xié)會表示，將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊債務(wù)融資工具，用于并購項目或已售在建項目建設(shè)。

12月11日，國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆表示，要加強(qiáng)居民基本住房保障，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費。中央財經(jīng)委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀指出房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

12月13日，人民銀行公布《今年11月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)》，今年11月末，個人住房貸款余額38.1萬億元，當(dāng)月增加4013億元，較10月多增532億元。

12月21日，央行主管金融時報發(fā)表《房地產(chǎn)風(fēng)險化解迎關(guān)鍵信號監(jiān)管鼓勵銀行發(fā)放項目并購貸款》文章，文章指出央行、銀保監(jiān)會近期出臺《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處臵項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

在需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的壓力下，房地產(chǎn)市場即使已經(jīng)凍成一塊冰，政策面也必須持續(xù)發(fā)力，將其捂熱。

這不僅是房地產(chǎn)和金融業(yè)自身的需要，也是克服經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險的必然。

問題是，金融政策轉(zhuǎn)好，開發(fā)商和購房者獲得信貸的門檻降低，都無法直接提振購房者對房地產(chǎn)資產(chǎn)的信心。因此，今年，我們依舊面對一個不確定的未來。

文：虎踞房產(chǎn)

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