鎖定期的基金怎么賣出去，鎖定期的基金怎么賣出去啊？

翻看公募REITs日歷的“去年今日”，發(fā)現(xiàn)我國首批上市的9只公募REITs產(chǎn)品即將迎來上市一周年，與此同時(shí)，首發(fā)中其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者持有份額鎖定期也將滿12個(gè)月，會(huì)于6月21日（下周二）迎來限售份額的解禁并上市流通，對(duì)此，一直沒有機(jī)會(huì)上車的客官會(huì)問現(xiàn)在是不是入場(chǎng)好時(shí)機(jī)？而持有公募REITs的客官則會(huì)問，我是不是該先減持？富二今天就給大家好好說說關(guān)于公募REITs的解禁。

首批公募REITs在首發(fā)時(shí)投資者由戰(zhàn)略配售投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者構(gòu)成，其中戰(zhàn)略配售投資者包括原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方及其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。而此次即將解限的份額持有人，是公募REITs投資者中的其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。限售份額的解禁將帶來場(chǎng)內(nèi)流通份額的增加，也會(huì)對(duì)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格造成一定波動(dòng)，對(duì)此會(huì)有哪些變化值得關(guān)注？

流通盤擴(kuò)一倍，利于增加場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)性

近期，首批9只產(chǎn)品的基金管理人都陸續(xù)發(fā)布了限售解禁公告。從全市場(chǎng)來看，首批9只公募REITs共計(jì)有21.92億份基金份額即將迎來解禁，占9只公募REITs總規(guī)模的32%，占流通盤規(guī)模的108%，解禁規(guī)模超過現(xiàn)有流通盤的一倍。以富國首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，基金總份額共5億份。按照基金合同約定，原始權(quán)益人首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)持有51%的基金份額，其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者持有25%的基金份額。因此，本次富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擬解限份額為基金總份額的25%，即1.25億份。解禁后，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的流通盤規(guī)模將達(dá)到基金份額的49%，共計(jì)2.45億份。

限售份額解禁釋放了部分交易份額，有利于促進(jìn)公募REITs市場(chǎng)的成交活躍和場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)性，也有業(yè)內(nèi)人士表示：“由于首批公募REITs首發(fā)時(shí)戰(zhàn)略投資者的配售占比較高，客觀上導(dǎo)致本次解禁后公募REITs的流通份額與初始流通份額相當(dāng)，但總體來看，解禁后公募REITs總流通市值仍然不大。”

二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格承壓，警惕“追漲殺跌”

限售份額解禁帶來的流通盤規(guī)模增加，會(huì)導(dǎo)致公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格被“稀釋”。

中金公司認(rèn)為，盈利與估值更高的項(xiàng)目被減持的可能性更大。部分戰(zhàn)配限售投資者可能在解禁后出于止盈、凈值管理等目的選擇減持，此角度下前期盈利更高的項(xiàng)目被減持的可能性更大，投資者應(yīng)注意解禁后因流通份額增加導(dǎo)致的價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

但是，公募REITs因其底層項(xiàng)目現(xiàn)金流較穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)收益特征適中等也適合長(zhǎng)期持有，因此長(zhǎng)期配置型投資者繼續(xù)持有REITs份額的可能性較大。相比于更傾向于中短期盈利以及有凈值管理要求的基金、理財(cái)、券商資金，險(xiǎn)資和集團(tuán)、企業(yè)、股權(quán)投資的長(zhǎng)期配置傾向更強(qiáng)，解禁后繼續(xù)持有的意愿可能更強(qiáng)。以富國首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，保險(xiǎn)和集團(tuán)、企業(yè)、股權(quán)投資者持有的分占解禁總量的比例為39%，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格或有一定支撐。

從近期市場(chǎng)表現(xiàn)來看，9只公募REITs的價(jià)格和成交量都有所回落，說明市場(chǎng)對(duì)于REITs解禁的影響保持謹(jǐn)慎態(tài)度。中金公司研究顯示，面對(duì)短期的市場(chǎng)波動(dòng)，借鑒股市經(jīng)驗(yàn)解禁前大約10個(gè)交易日內(nèi)解禁股的超額收益較低，而解禁后實(shí)際減持對(duì)超額收益影響相對(duì)較小，說明解禁前減持預(yù)期對(duì)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格影響大于后續(xù)實(shí)際減持的影響。因此，提醒各位客官要審慎對(duì)待解禁帶來的二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)，切勿“追漲殺跌”。

“高溢價(jià)”回落，價(jià)格或趨于理性

要說之前公募REITs有多火爆，除了發(fā)售時(shí)的萬元申購到手也就百元的“物以稀為貴”，還有吸引人的“高溢價(jià)”。Wind數(shù)據(jù)顯示，到今年2月高點(diǎn)，最多的產(chǎn)品漲幅超過一倍。而隨著解禁日的臨近，多家公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的溢價(jià)率，從今年2月高點(diǎn)紛紛回落到低位，截至6月13日，12只公募REITs的平均溢價(jià)率為20.82%，比2月中旬的平均溢價(jià)率高點(diǎn)已經(jīng)回落超30%。以富國首創(chuàng)水務(wù)為例，溢價(jià)率從年內(nèi)高點(diǎn)98.14%回落至43.47%。

數(shù)據(jù)來源：wind

要說公募REITs高溢價(jià)的原因主要有兩點(diǎn)，一是由于我國公募REITs剛起步，可投項(xiàng)目較少；二是因?yàn)橥顿Y者對(duì)于公募REITs的理解不夠深刻，存在不理性炒作行為。追本溯源，公募REITs收益來源主要是其底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流，產(chǎn)權(quán)類的項(xiàng)目還包括可能的資產(chǎn)增值收益。因此，長(zhǎng)期而言REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該圍繞底層資產(chǎn)的估值波動(dòng)，隨著解禁倒計(jì)時(shí)，公募REITs的溢價(jià)回落可以使得價(jià)格更趨近其內(nèi)在價(jià)值，是市場(chǎng)逐漸趨于理性的體現(xiàn)。

為此也提醒大家，如果前期還沒有機(jī)會(huì)“上車”的客官也不可盲目入場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士表示：“短期二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的下降也會(huì)提升REITs的凈現(xiàn)金分派率、內(nèi)部收益率（IRR）等收益指標(biāo)，對(duì)于理性投資人而言，可能帶來一次資產(chǎn)配置的機(jī)會(huì)。”持有REITs的投資者可以考慮適度降低倉位，而還沒有入場(chǎng)的客官可以基于公募REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值、理性評(píng)估自身的風(fēng)險(xiǎn)收益偏好后考慮適時(shí)入場(chǎng)。

“三類人群”適合關(guān)注公募REITs

那么你一定會(huì)問富二，現(xiàn)在是不是投資REITs好時(shí)機(jī)？劃重點(diǎn)，理性投資公募REITs并不是簡(jiǎn)單的價(jià)格下跌就入場(chǎng)，價(jià)格上漲就止盈。無論是交易老手還是市場(chǎng)小白，投資REITs都要著眼于其內(nèi)在價(jià)值，即考慮公募REITs底層資產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況、關(guān)注管理人的管理經(jīng)驗(yàn)、評(píng)估外部運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)資質(zhì)等等。也正因?yàn)楣糝EITs的產(chǎn)品特性，其風(fēng)險(xiǎn)收益的定位是介于股票和債券之間，且是與股票債券低相關(guān)的投資品種。基于這兩點(diǎn)，富二覺得適合三類客官關(guān)注：

1、沒有搶到首發(fā)份額而轉(zhuǎn)戰(zhàn)二級(jí)市場(chǎng)的客官。如果您看好某只公募REITs產(chǎn)品，那么可以等到二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格趨于理性時(shí)，根據(jù)買入成本計(jì)算下凈現(xiàn)金分派率和內(nèi)部收益率的大小，如果這兩個(gè)收益指標(biāo)符合您的風(fēng)險(xiǎn)收益預(yù)期，那么可以翻閱解禁公告，清晰了解限售解禁安排，適時(shí)布局哦。

2、資產(chǎn)配置型選手通過配置REITs平滑組合波動(dòng)。一些已經(jīng)配置了股票、債券等資產(chǎn)想要分散投資的投資者，可以在組合中適當(dāng)加入與股票、債券低相關(guān)的REITs平滑波動(dòng)。

3、“耐得住寂寞、看重長(zhǎng)期發(fā)展”的投資者。由于公募REITs底層項(xiàng)目有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)收益特征相對(duì)穩(wěn)健，適合客官根據(jù)未來項(xiàng)目分紅預(yù)期，合理評(píng)估其投資價(jià)值，長(zhǎng)期持有。

公募REITs的限售份額解禁帶來的有風(fēng)險(xiǎn)也可能是機(jī)遇，有流通份額的變化也有不變的長(zhǎng)期投資者，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛也表示，作為基金管理人面對(duì)限售份額解禁會(huì)做好基金的運(yùn)營(yíng)管理、信息披露等工作，并希望投資者正確認(rèn)識(shí)公募REITs的投資價(jià)值，理性投資和交易。所以各位客官，面對(duì)解禁該怎么做您清楚了嗎？

投資有風(fēng)險(xiǎn)，基金投資需謹(jǐn)慎。

在投資前請(qǐng)投資者認(rèn)真閱讀《基金合同》《招募說明書》等法律文件。基金凈值可能低于初始面值，有可能出現(xiàn)虧損。基金管理人承諾以誠實(shí)守信、勤勉盡責(zé)的原則管理和運(yùn)用基金資產(chǎn)，但不保證一定盈利，也不保證最低收益，過往業(yè)績(jī)及其凈值高低并不預(yù)示未來業(yè)績(jī)表現(xiàn)。其他基金的業(yè)績(jī)不構(gòu)成對(duì)本基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的保證。

以上信息僅供參考，如需購買相關(guān)基金產(chǎn)品,請(qǐng)您關(guān)注投資者適當(dāng)性管理相關(guān)規(guī)定、提前做好風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)，并根據(jù)您自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力購買與之相匹配的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的基金產(chǎn)品。

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